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房地产经营学 2004中国城市房价：一个爬杆的顽皮孩子 大中城市房价：持续走高 (最高19.2%) 房价爬升：拉响触目惊心的“警报” 房地产是政府的“宠儿”：最有权力撒娇 城市房屋空置率“神情”诡秘：白天狂热销售，夜晚不见灯火 有关部门反驳“中国房产泡沫”说 (建设部怎样认识当前房地产市场形势》)相关资料 我们关注: 事件的实质，背景。 还有什么看到或者没看到？ 教科书能给出什么样的解释？ 内容编排初步： 房地产概论 房地产市场 房地产开发 房地产经营 房地产金融 房地产投资 房地产估价 物业管理 [参考文献] （待续） 曹振良等，《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003 王文群等，《房地产经济学》，经济管理出版社，2003，4 乔志敏，《房地产经营管理教程》，立信会计出版社，2002年8月 吕萍等，《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2002年4月 [美]Denise Dipasquaie，《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，2002年7月 简德三 王洪卫，《房地产经济学》，上海财经大学出版社，2003年1月 第一章 房地产与房地产业概论 第一节 房地产的基本概念 第二节 房地产业 第三节 房地产产权理论与地租理论 第一节 房地产的基本概念 一、房地产的几个基本定义 1、土地(land) （1）土地是大自然赠予人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。5（马克思语） （2）土地是指地壳的固定部分（也有说仅指陆地部分或地球表面的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。 （3）土地包括土地、附加于土地的有体物、土地及其附加物中的财产权利。 …… 土地的分类 土地按照自然形态可分为山地、丘陵地、台地、平原等；按用途可分为商业金融业用地、工业及仓储用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊（军事、宗教等）用地、未利用空闲地、政府储备用地等。对房地产开发而言，又可分为生地、熟地、毛地。 2、地产（estate in land） 地产是土地财产或土地资产的简称。财产既指实物又指权利，因而地产是指土地及其相关的财产权利。也有人将土地上的建筑改良物也归属于土地，因而地产一词也被常用于泛指房地产，这也是有些学者认为地产有广义与狭义的二种理解的原由。 3、房地产(real estate) 房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 4、不动产（real estate or immovable） 不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及财产权利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。 广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产及财产综合体 。 5、土地、地产、房地产、不动产之间的关系 二、房地产属性 （一）房地产的自然属性 房地产位置的固定性。 房地产的耐久性。 房地产的异质性（独特性）。 土地的不可再生性和土地总面积的有限性 （二）房地产的经济属性 1、房地产具有高资本价值的特性。 购买或建造房地产都需要大笔的货币支出，且在房地产形成或转让的过程中还将产生大量的费用，如契税（1.5%）、保险费、产权登记费等。以杭州当前的住房价格为例，一套四级地区的100平方的商品房需60-70万左右，若一家庭年收入为十万元，一套房屋的购置费即相当于家庭6-7年的总收入。 房地产的高价值性使得其开发或流通高度依赖于金融业 。 2、房地产利用适应物价变动的缓慢性 由于土地用途的转换需要比较长的周期，如从农业用地转换为商品房建筑用地的过程，建筑用地转换为适用房产的开发过程都需要较长的时间，房地产不可能灵活地变动价格，对价格变化的反应呈钝性。这种钝性使得房地产业的周期性波动并不等同于国民经济的周期性波动。 3、房地产利用的递减性和合理集约性。 房地产利用存在报酬递减的现象 。据美国的研究者的资料，在相同的土地面积上，建筑一座5层大楼的投资利润率为4.63%，建筑一座10层大楼的投资利润率为6%，建筑一座15层大楼的投资利润率为7.05%，建筑一座20层大楼的投资利润率为6.72%，建筑一座30层大楼的投资利润率为5.65%。也就是说，建筑物楼层超过一定层数或高度后，投资利