房地产业营改增税收业务培训.ppt

房地产业“营改增”税收业务培训 韶关市国税局 李德炎 房地产业“营改增”税收业务培训 “营改增”扩围背景及意义 增值税的基本原理 房地产开发企业销售自行开发房产业务处理 纳税人提供不动产经营租赁业务处理 纳税人转让不动产增值税业务处理 营改增扩围的背景及意义 背景：李克强总理在十二届全国人大四次会议上提出从5月1日起全面推开营改增，意味着营改增进入了决胜的攻坚阶段。作为深化财税体制改革的重头戏和推进供给侧结构性改革的重要举措。 意义：首先，全面推开营改增，标志着我国增值税将实现对货物和劳务的全覆盖，延续多年的营业税将退出历史舞台，与国家治理体系和治理能力现代化相适应的现代消费型增值税制度将最终确立。 第二，全面推开营改增，不仅是税制改革的重大突破，而且将加快整个财税体制改革的进程，为财税体制更好地发挥在治国安邦中的基础性、支柱性、保障性作用奠定坚实的基础。 营改增扩围的背景及意义 第三，全面推开营改增，将大大减轻企业税负，是为企业“降成本”“增活力”，用短期财政收入“减法”换取持续发展势能“加法”的重要一招，必将为缓解经济下行压力，推动经济稳中有进、稳中向好提供有力支持。 第四，全面推开营改增，将营造更加有利于激发市场主体活力的税制环境，为促进大众创业、万众创新提供有效的税制引导，在推进供给侧结构性改革中，助力经济保持中高速增长、迈向中高端水平。 房地产业“营改增”税收业务培训 “营改增”扩围背景及意义 增值税的基本原理 房地产开发企业销售自行开发房产业务处理 纳税人提供不动产经营租赁业务处理 纳税人转让不动产增值税业务处理 增 值 税 的 基 本 原 理 （一）房地产业增值税纳税人 （二）房地产业征税范围 （三）房地产一般纳税人和小规模纳税人的认定 （四）房地产业税率和征收率 （五）房地产业计税办法 （六）需注意特殊税务事项 （七）房地产业纳税义务发生时间 （一）房地产业增值税纳税人 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为房地产业增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 （二）房地产业征税范围 1、房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目。 2、房地产企业出租自己开发房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。 （三）房地产业一般纳税人和小规模纳税人的认定 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 上述年应税销售额标准为500万元（含本数） 年应税销售额=连续不超过12个月应税销售额合计÷（1+征收率） （三）一般纳税人和小规模纳税人的认定 一般纳税人认定特殊情况： 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。 判断题： 例1：A纳税人（非自然人）2017年1月开始销售自行开发的房产，2017年1-12月共取得房产销售收入500万元，超过了财政部和国家税务总局规定的一般纳税人认定标准，必须认定为增值税一般纳税人（ ） 例2：自然人A于2016年5月销售房产1套，取得房产销售收入600万元，则自然人A需认定为增值税一般纳税人（） （四）房地产业税率和征收率 房地产一般纳税人企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 （五）房地产业计税办法 基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （五）房地产业计税办法 一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额计算公式： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额=当期销售额×适用税率