建设公司税务争讼问题解析.ppt

建設公司稅務爭訟問題解析 壹、合建分售隱名地主綜合所得稅課徵合夥營利所得的探討？ 一、最高行政法院判決96年度判字第00630號（960413）：合資購買「***」所有坐落台北縣板橋市○○段54地號土地（下稱系爭土地），並協議將土地登記在王明賢之配偶許淑卿名下，嗣提供予建商出資建屋出售牟利，遂按各合夥人出資比例金額，返還超過原出資額部分並扣除成本及相關費用後，認列各該合夥人當年度之營利所得………。 二、合夥事業本身並不構成稅法上獨立的「納稅主體」，至多不過是稽徵程序上的「納稅單位」而已。 1.土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」係有關土地登記之公示制度，充其量不過是保護善意受讓的第三人而設，登記名義人之於土地登記，並非民法第765條規定之所有人。 2.依所得稅法第4條第16款規定「個人及營利事業出售土地」免納所得稅之立法理由，即以「土地因已有土地增值稅……，故均不包括在內。」亦即土地買賣交易所得因課徵土地增值稅已然替代所得稅課徵。況且所得稅法基於對經濟利益的實質課稅原則，已於90年增訂第3條之4規定：「信託財產發生之收入，受託人……分別計算受益人之各類所得額由受益人併入當年度所得額，依本法規定 課稅。」換言之，受託人不過是信託財產收益的「導管」，應否課稅及稅額多寡，直接歸由受益人綜合所得計算。借名登記（隱名地主）所得稅法雖未規定，然其事務本質之一與信託並無不同，借名行為似亦應類推適用信託課稅法理等理由，認稽徵實務及行政訴訟實務之見解，容有未洽。 3.土地登記之公文書僅有推定效力，應容許當事人舉反證推翻之論述；基於「有所得方有課徵所得稅」之法理，土地增值稅性質上為所得稅，登記在出名合夥人名下之土地被徵收或因買賣而取得之補償費、價金，對隱名合夥人而言並未產生財產上新的利得結果，則行政訴訟實務見解認「非土地登記簿上之所有權人出售土地，自無免納所得稅之適用」之理由，「稽徵機關應當片面受土地登記之絕對拘束，縱使在個案中借名之法  律關係與經濟實質均屬明確而無爭議的情況之下，仍必須放棄實質課稅與職權調查之權責，只能僵固地按照所有權登記的形式外觀進行課稅。」行政法院自不應容許稽徵機關選擇適用實質課稅原則，並應糾正稽徵機關，違反行政程序法第9條：「行政機關就該管行政程序，應於當事人有利或不利之情形，一律注意。」之規定而恣意選擇適用之違法補徵及裁罰處分，始符合行政訴訟法第1條課予行政法院之使命。 貳、建設公司合建分售營利事業所 得稅的爭訟： 一、合建分售房屋銷售價格的調整？參附表一 （一）加值型及非加值型營業稅法 （二）營利事業所得稅查核準則第二十二條銷貨價格顯較時價為低者，依下列辦法辦理： 1、銷貨與關係企業以外之非小規模營利事業，經查明其銷貨價格與進貨廠商列報成本或費用之金額相符者，應予認定。 2、銷貨與小規模營利事業或非營利事業者，經提出正當理由及取得證明文據，並查對相符時，應予認定。前項第一款及第二款，其無正當理由或未能提示證明文據或經查對不符者應按時價核定其銷售價格。 二、合建分售廣告費的攤銷，一次性或分年 攤銷的爭議？ 1.營利事業所得稅查核準則第七十八條廣告費：…（十）營建業樣品屋之成本；其有處分價值者，應於處分年度列作收益處理。（十一）營建業合建分售（或分成）之廣告費，應由地主與建主按其售價比例分攤。（十二）贊助公益或體育活動，具有廣告性質之各項費用。 2.興建房屋出售為業之建設公司，其在房屋未完成交屋前發生之營業費用，除因預售行為所發生之推銷費用，應按遞延費用列帳，配合房屋出售收入列為出售年度之費用。 三、合建分售保證金的必要性及隱含利息的處理？ 1.地主因合建房屋收取之履約保證金非屬押金免設算租賃所得： 2.地主提供土地與建設公司合建房屋，所收取建設公司支付之履約保證金，係屬履約擔保性質，尚非因財產出租而收取之押金或財產出典而取得之典價，可免依所得稅法第14條第1項第5類第3款規定設算地主之租賃所得。（財政部81/03/03台財稅第810761318號函） 行政法院有關建設公司的稅務爭訟實例 1.最高行政法院86判字第2911號判決：合建分售地主收取建主保證金資金回流至公司被視為自地自建補徵所得稅款。 2.台北高等行政法院93訴更一140判決：合建分售地主分得停車位出售13,200,000元，全部收入扣除費用後課徵綜合所得稅。 3.以房屋售價偏低調整售價（合建分售）：台中高等行政法院92年訴字186號判決：駁回原告之訴，以原告（建設公司）售價低於省建築師公會所定6~8樓，每坪48,000元之標準而以營業稅法施行細則第21條之規定調整房屋售價，補徵營業稅，最高行政法院91年判字第770號以售價偏低應補營所稅駁回營所稅上訴。 4