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沈阳新世界花园商业地块定位报告
1-2#地块 双边商业街形式,商铺双向开敞,两边临街,中间形成内街。 3#地块单独规划,受地块面积限制,可能3层以上不能规划写字楼,因而建议全部作为商使用。 建议聘请专业商业设计公司进行商业动线,产品布局的规划设计。 结构要求 结构共三层,首层部分去除入口大堂及核心筒; 结构与上部办公统一考虑,尽可能实现使用空间完整,易于使用。 空间划分灵活度高,进深控制在12-16米之间,避免出现进深过大店铺狭长的格局; 最小店铺分割50-100平米; 层高不小于3.5米; 楼板承重不低于350Kg/平米。 设备建议 商业供电不低于200w/平米,可以满足除餐饮业态以外的一般电力供应; 具备上下水条件,部分店铺可设置独立专用卫生间。 交通组织建议 外部交通:商业部分与上层办公人员交通分流,避免交叉干扰; 内部交通:内部结构不设垂直交通,只为商户预留出增设垂直交通的条件(如局部留洞,预埋铁件等)待商户入住后自行解决; 满足相应的消防要求。 二、项目定位探讨 3、各种产品组合的可行性探讨——组合产品 商业 社区配套商业 主题商业 办公 普通办公 特色办公 公寓 小户型公寓 服务式公寓 社区配套商业+特色办公 在几种产品中选择得分最高者进行组合 三、本案定位建议 社区配套型底商+LOFT特色办公 配套型底商—— 大盘开发的要求:居住区配套商业刚性需求的体量比例一般为住宅建筑规模的3%~5%,新世界花园百万平米的开发规模及未来10万人的人口规模,需要有至少3万方社区配套型商业作为支撑,目前已有的商业配套不能达到这一水准,且合理的业态规划将对住宅项目的可持续发展产生积极作用。 地块特性的要求:处于核心商圈外围,且临快速干道,难以形成商流,社区配套型主要辐射圈在周边区域,在一定程度上避免也这一问题。 LOFT办公—— 通过产品特色跳脱红海竞争,同时避免内部竞争 附加值提升项目价值,引发市场共鸣 第四部分:产品建议 Part 4 一、整体规划建议 商业部分—— 1-3层规划为商业,在留出交通及停车面积后,可满铺处理 办公部分—— 商业部分之上可规划4幢办公,西南向排布,以为后排住宅留出采光和通风的空间。 办公部分的高度在符合后排住宅采光要求的情况下做足 人流导向 二、商铺部分产品建议 参考图例 1、商铺部分规划建议 二、商铺部分产品建议 2、商铺部分业态规划建议 小型快餐、面包糕点、冷饮、小型咖啡吧等 美容美发、家政、房产中介、干洗、小型诊所、宠物店、健身等 超市、便利店、鲜花店、蔬菜水果店、茶叶店、烟酒店、音像店、家居饰品、药店等 商业类型 40% 以为消费人群提供饮食消费为服务内容的商业形式 餐饮服务 30% 以为消费人群提供服务及服务引导的商品销售的商业形式 服务主导 社区服务型商业 30% 以为消费人群提供直接商品消费为服务内容的商业形式 商品销售主导 社区零售型商业 所占比例 说明 服务方式 商业分类 上表为成规模居住社区必备之配套商业业态列表,它代表了本案作为区域大型住宅综合体项目所不可或缺的商业业态,由社区生活最基本的商业业态组成。 二、商铺部分产品建议 3、重点业态解析 满足社区居民的日常性购物,社区人口到达一定规模的必然需求。 引进一家品牌性较好的超市,可对整体项目有一定提升作用。 引进一家品牌性较好的超市,可以带动后期住宅销售的价值性和去化率。 带动本社区其他位置商业的销售和招商。 必备主力业态:超市 超市存在的必要性 超市是大型社区的必备主力业态,也是促进住宅大盘销售的重要形象道具,至少应在主要开发期保持良好的服务状态 二、商铺部分产品建议 3、重点业态解析 受本案地块的长宽限制,难以引进大卖场 根据本案规划人口情况及周边竞争关系,配套超市应以中型超市为主,单店规模不超过2000平方米。 超市的规模选择 二、商铺部分产品建议 3、重点业态解析 超市位置选择 人流导向 符合选址经营的客观要求 合理排布服务半径 规划位置应平衡商业价值的要求 建筑规划条件具备可行性 可选择在社区出入口附近 设置会所通常是住宅社区体现档次的重要手段,尤其是大盘,而本案高档居住大盘,必要性不言而喻; 本案一期中的健身会所规模较小难免满足 以提供健身服务为主的会所功能,符合本案高收入客群的消费需求; 具一定知名度的健身品牌进驻本案,可提升项目品质的口碑形象; 健身业态具有一定的对外经营性,可相对降低会所经营风险; 健身会所的设置主要基于确保项目品质的口碑形象作用,是促进住宅大盘销售的重要形象道具,至少应在主要开发期保持良好的服务状态 配套服务功能 健身会所的必要性 二、商铺部分产品建议 3、重点业态解析 根据沈阳健身行业经验,健身商户承租能力较低,结合销售导向和降低经营风险的原则,其规模应合理控制 根据社区规划人口情况、开发分期及初步规划分析,建议
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