2015博思堂金辉苏州浒墅关项目营销报告74p.ppt

因此，有一个商业街区， 有建筑特色； 有文化特色； 有商业的成熟与繁华； 有很强的目的性与经营特色； 她驰名中外…… 全上海，这里的娱乐最疯狂 这里的商业最繁华 这里的商铺最值钱！！ ——这里就是“上海新天地” 新天地特色餐饮“石库门”饮食文化体验 新天地 “吧文化”一条街 商业街区定位方向 打造浒关的时尚新天地 将苏派古典建筑文化、历史文化、现代休闲娱乐融为一体 集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的“一站式”消费场所 具有浓厚“苏派”风情的商业街 是一种特色娱乐文化，是时尚流行阵地，是苏州人的精神归宿 以昼、夜商业形态为主体，以夜经济繁华推动商业价值的飙升 形象定位 北苏州，新天地摩登街区 三大主题分区 A区主题：玩街 功能定位：为消费群体提供娱乐消费基地 业态划分：酒吧、会所、KTV、电玩城等 档次定位：提供健康、时尚的服务配套项目 B区主题：食街 功能定位：“餐饮娱乐”文化特色街区 业态划分：餐饮旗舰、咖啡厅、茶餐厅、快餐厅 档次定位：健康、时尚、特色的高档消费、高档享受 C区主题：乐街 功能定位：休闲保健群体提供娱乐消遣基地 业态划分：洗浴、足浴、棋牌室（需要僻静的环境） 档次定位：提供保健、消遣的服务配套项目 餐饮类 生活配套类 休闲娱乐类 业种 面积 业种 面积 业种 面积 大型餐饮 200-500 超市 小型超市 美容美发SPA 100-150 特色餐饮 100-200 生活配套 50-100 棋牌室 200-400 快餐 60-100 社区诊所 200-400 KTV 200-300 咖啡馆 100-150 培训 100-200 桌球室 200-300 …… …… …… 业态布局建议—业态业种选型方向 常规面积需求距举例，仅列举可能实现的业态； 实际需根据本案商铺面积划分，具体落位业态。 终端消费者定位 消费群体 消费属性 消费构成 消费档次 消费特性 占比 周边小区居民 生活配套 生活购物、饮食、休闲娱乐 中高档 消费频次高，注重休闲式消费，注重消费环境； 20% 物流园、钢材市场私营业主、企业中高管等 商务消费 社交消费 商务接待 公务消费 个人社交消费 中高档 以餐饮消费为主，注重档次、形象、环境、品牌 40% 周边厂区、物流园就业人口 日常刚 性消费 日常购物、餐饮、休闲娱乐等 中低档 消费频次高，注重消费的实质性、注重体验性、娱乐性消费； 30% 周边区等其它偶得消费人口 商务消费 特色吸引 商务公干 业务往来 商业特色吸引 中高档 消费不确定性强，消费频次低，注重消费的体验性和商业特色。 10% 营销篇 价格建议 营销策略 渠道策略 价格分析思考 竞争角度：区域在售商业以旭辉天玺街为例，周边有兴贤商业广场 、金都城、浒新158生活广场、汇金广场商铺 条件限制之下， 如何合理定价？ 本案特点：大面积、街区商业； 项目商业大面积等因素或将成为本案销售突破难点，我们如何判断价格范围？ 区位相近； 产品相同； 在销售； 唯有在认清本案各方条件下，选取周边同类型产品比较，参考住宅定价，综合均衡，考虑可行性售价； 参考项目理由 商铺价格定位（市场类推法/比较法） 本案同比周边社区底商有一定优势，在商业价值上比周边在售社区商业、经营商业稍高，进行推导定价。 通过市场类推比较，结合周边及本案商业综合条件，建议本案商业1-2F整体售价； 25000元/㎡ 区域内在售住宅项目 项目名称 销售均价 旭辉天玺商业街 20000元/㎡ 兴贤商业广场 24000元/㎡ 汇金广场 20000元/㎡ 推广策略 核心问题总结回顾： 1、区域市场认可度低，项目如何树立形象 2、高价值产品，如何吸引大量投资客关注 怎样深入客户心智，让客户最终埋单？ 盗梦“三部曲” 造 梦 入 梦 梦 醒 造梦：一个成功的筑梦师需要担任3种角色 弗 洛 伊 德 梵 高 高 迪 心理学家 画家 建筑师 造梦：心理师 不论自用型客户还是投资客户 他们都对项目的区域价值、升值空间、投资回报高度的认同 要瞬息捕捉消费者的心理动态，深入挖掘消费者关注的敏感价值。 造梦：画家 一个卓越的画家，能结合消费者关注的价值敏感点，将其形象化，呈现消费者想要的状态。 给力的画家，需要根据不同的客户需求，找到合适的画笔，进行场景还原，打造项目印象的虚拟空间。 造梦：建筑师 一个精湛的建筑师，能结合消费者想要的商业场景，将其具象化，打造成能观感的物件。 敏感价值 经营商业 现场服务 样板街区 营销中心 四位一体，全方位营销，让客户通过现场体验，自主浸入为其设定的理想商业场景！ 造梦：建筑师 建筑师需要注意客户的整体感受，营造出成为一体的情境体验空间，不能