2015年郑州南龙湖别墅市场调查.ppt

水榭华城线上推广 7.23静观澜，阅江山 主打水资源 8月28日样板间开放 实景展示 9月14日活动报广 世界旅游小姐郑州赛区 9月24日更换推广公司 8连版，正式打出轻生活概念 11月6日活动报广 蓝精灵军团 据之前推广公司员工说，其负责人曾非常明确的说过： 此项目户型是硬伤，所以在推广上要避开， 要求广告出位，以广告带客户， 而整体看来，广告推广上轻生活概念比较新颖， 无奈，推广力度不够，效果也不尽理想。 塞尚初步点评 在我们去到国瑞城和绿都·温莎城邦的时候，提及水榭华城，其置业顾问均不将其列为竞品对象，一地段偏僻，二产品一般； 但其在策略上也比较清楚，想要通过广告带动营销，清楚产品的优与劣，置业顾问在讲解时，会避开重点讲产品，二主要去提倡轻生活的概念。 暂时可以不考虑其竞争性，但可以留意其动向。 龙湖整体总结 通过几个项目的调盘以及整体的分析，龙湖整个别墅市场， 可以从4个方面去进行横向与纵向的比较 ▲别墅地位 ▲产品归纳 ▲客户心理 ▲别墅体验 绿都温莎城堡共分为三期开发，一期为168-220平米叠加别墅，二期170-230平米英式叠墅，三期“伯爵”170-200平米墅院； 现三期在售，最低价8000元/平，均价10000元/平，首付13万起，总价再减24万，所剩房源不多。 2014-04-26三期“伯爵”236-295㎡英伦圈层墅院已经开盘，纯街铺在售，为现房，60-300平米70年产权，具体一铺一价。 价格与优惠： 别墅限时优惠，每套减24万元。商铺5万抵10万优惠。 绿都·温莎城堡推售情况 现场照片 二期威廉样板间照片 三期伯爵样板间风格比二期威廉更加时尚、明丽，采光好 一二层住户送花园、地下室、车库， 三四层住户送空中花园、4个露台、车位等。 温莎城堡物料搜集 此户型面积238㎡，所剩房源已经不多，剩余房源面积比这个户型大。 营销推广情况 2012年9月5日 英伦 中产墅标签。 2012年10月24日 举城静待，墅梦成真。 2012年12月6日 中原墅梦，复兴路。 2012年12月12日 中产逐墅，移居潮。 2013年3月6日 春拂庭院墅先知。 2013年3月13日 千墅万墅，百花开。 2013年3月13日开盘。 2013年4月10日 墅王11号楼，沐香加推！ 2013年4月17日 墅王盛誉开盘！ 2013年4月25日 五园妆成 一墅高。 2013年5月29日 英伦血统中产墅。 2013年6月5日 英伦血统，人生首墅。 2013年6月中旬至下旬一直主打人生首墅，泊梦英伦！ 2013年7月31日 英伦血统，叠景墅院。 2013年8月14日 英伦血统，手工叠墅。 2013年8月21日 英伦血统，门厅礼序。 2013年8月28日 威廉有请，授勋开盘。 2013年9月4日 威廉大喜，劲销90%。 2013年10月17日III期·伯爵， 封冠·家族墅。 2013年11月21日伯爵， 11月23日，授勋开盘。 2013年12月22日伯爵， 12月21日，众誉开盘。 英伦建筑风格，整体推广从一期到三期，组团名使用英国贵族称谓， 广告画面上，使用英国标志性色彩和元素，清晰明了， 人群主打中产阶级的别墅梦，从头延续到尾，非常统一， 现所剩房源不多，基本无推广动作。 温莎城堡定位中产阶级别墅，现在别墅所剩房源不多， 多剩面积较大别墅产品和独栋产品。 尾盘销售，别墅价格低，别墅今年的广告无发声，走平销路线。 推广风格英伦情调走的比较稳，认筹效果不错。 但项目绿化较差，基本无景观，不注重细节拉低了项目品质。 针对景观问题销售口径为：户型好大于景观，居住舒服是首要，景观为次要。 塞尚初步小评： 整体总结 1、纯别墅组团，在区域内依旧具有优势； 2、推售基调稳，无论从广告风格上，还是从销售上，平稳的推售方式，不急不躁； 恒基·水榭华城 南龙湖·地铁旁·轻生活国际社区 楼盘位置 新郑市郑新快速路与双湖大道交会处东约1500米 物业类型 水岸叠拼、花园洋房、小高层、高层 户型面积 一期主要为26层高层，以80-110㎡两室、三室为主 开盘时间 2014年8月31日 入住时间 预计2015年底81-118㎡高层交房 占地面积 35万平方米 建筑面积 70万平方米 开 发 商 河南恒基实业有限公司 建筑设计 五 物业公司 开发商自持 房价 高层均价5200元/平米，一次性付款享低均价4900元/平米，洋房均价6200元/平米，别墅按套卖 道路交通 206路、567、552路，周边规划有地铁2号线华南城站。 水榭华城基础信息 项目整体综述 1、项目基础：新郑市郑新快速路与双湖大道交会处东约1500米，总占地面积35万平方米。 2、产品类型：国瑞城产品类型主要81—118㎡墅景高层，129—218㎡墅质洋房以及203—227㎡水岸叠墅。