房地产-影响房价波动因素及未来趋势-经营管理系-明志科技大学.doc

明志科技大學 經營管理系 專題研究計劃書 房地產影響房價波動因素與未來趨勢 周珈竹 孫睿淩 蔡逸凡 鍾 敏 指導老師： （簽名） 中華民國九十九年八月二十日 摘要第一章 緒論第一節 研究背景與動機第二節 研究目的第二章 文獻探討第一節 房地產之定義與特性第二節 影響房價的總體因素第三節 影響房價的個體因素第三章 研究方法第一節 研究程序第二節 房地產資料集期末報告進度甘特圖第三節 深度訪談第四章 研究結果與討論第一節 分析投資房地產失敗因素第二節 分析投資房地產成功要訣第五章 結論與建議第一節 房地產未來趨勢第二節 房地產未來前景看好的地段參考文獻目錄 表3.1　房地產景氣波動背景圖表3.2 投資客與自住者購屋考慮因素表3.3 預售屋、新成屋、中古屋購屋費用表3.4預售屋、新成屋、中古屋比較表表3.5法拍屋、金拍屋、銀拍屋比較表表3.6購買法拍屋所支付費用目錄 圖2.1 經濟景氣與房地產景氣對照圖圖3.1 研究流程圖圖3.2 1982-1999歷年房價指數 圖3.3 1999-2010歷年房價指數圖圖3.4 石油價格圖圖3.5 貨幣供給額M1b與台北市房價比較圖圖3.6 新台幣兌換美元匯率圖圖.7 台灣證交所股價指數圖3. 台北市房價與空屋數比較圖圖3. 失業率圖圖3.10 一般購屋流程圖圖3.11 購買法拍屋流程圖摘要」房地產」為最佳的致富工具，且「房地產」與其他投資工具最大的不同就是，不僅可用來一般居住使用，其也兼具了增值與保值的功能，也是各種投資工具中，最為安全、最能獲利、最容易入門的一種投資工具，以台灣房地產市場來說，房地產的獲利非常穩定不太可能發生暴跌的情況，但其實也有許多的因素會影響到房屋的成交價。影響房地產價格的因素有兩個層面總因素中又可分為「經濟與社會因素」及「政治與政策因素」二類，而影響房地產價格的個體因素中則可分第一章緒論 第一節　研究動機 在台灣的金融市場上有各式各樣的投資工具，投資客透過操作各種不同的投資工具從中獲利，像是常見的投資工具有:「房地產」、「股票」、「債券」、「基金」等，而其中又以「房地產」為最佳的致富工具，不僅可用來一般居住使用，其也兼具了增值與保值的功能，但購買房地產的費用龐大，若非房地產投資客，大部分購買房地產者一生中僅有少數機會購買房地產，所以無論購置房地產是自住者或是投資客，必須謹慎小心並再三的考慮，不然可能買到劣質的房屋是各種投資工具中，最為安全、最能獲利、最容易入門的一種投資工具，報酬不僅優於其它投資工具更是與股票的報酬不相上下，若能用心經營，以台灣而言，房地產不太可能會產生暴跌的情況，因此投資風險並不大，此種高報酬低風險的投資工具，使我們更想深入探討，且兩岸預期簽訂ECFA，以過往香港與中國大陸所簽訂的CEPA的「背景」為例，香港因CEPA簽訂後房價向上攀升，因此台灣的房地產價格可望看漲，更想深入研究房地產及房地產未來趨勢。經濟因素對房價的影響最為明顯，其中包括.以大高雄地區為研究範圍，欲探討都會區住宅價格與總體經濟環境之間的關係，經實證顯示房價之影響因素為「貨幣供給額」與「利率」，影響房價的主因偏向「投資型需求」方面的因素。另發現「股價」與「房價」兩者不僅呈現正相關，而且影響亦頗為顯著。「油價與房價、股價呈負相關」；貨幣供給額對於房價、房租、物價、股價具有正向效果，其中對於房價與股價的影響更為顯著。(李建裕、陳得發,1993) 2.以台中市為研究範圍，利用住宅供需模式，將住宅需求區分為「居住服務需求」與「投資需求」，並以總體經濟變數中之「貨幣供給額」、「通貨膨脹率」、「利率」、「股價指數」、「匯率」、「國民所得」與「超額準備率」等變數，其中前五項變數是影響「投資需求」，而「國民所得」是影響「居住需求」，另外「超額儲蓄率則對投資需求與居住需求」皆有影響，與住宅價格進行實證分析，其結果的解釋能力高低分別為「通貨膨脹率」、「利率」、「超額準備率」、「貨幣供給額」、「匯率」、「股價指數」及「國民所得」，顯示出住宅價格受投資需求的影響甚大。(白志杰,1997) 分別解釋如下: (1)「貨幣供給量」對房價產生的影響：此項價格之變動，固然要視一般房地產市場上的供需關係而定，但除此之外，尚有貨幣供給量之關係在內。在今日自由經濟的市場上，土地同樣被視為物品之一，若土地供需關係為一恆定之狀態(即達到供需平衡點時)，其地價自是恆定不變。但若貨幣供給量增加時，其所表示的土地價值，自然因而相對減少，此時若想得到與原來同價值之土地，必須提高價格，換言之，即貨幣供給量未增加前的價格如果每坪為一百元，則至貨幣供給量增加了