new2大上海城2006年上半年营销执行报告提案(2月19日)new2大上海城2006年度上半年营销执行报告提案(2月19日)new2大上海城2006年度上半年营销执行报告提案(2月19日)new2大上海城2006年度上半年营销执行报告提案(2月19日).ppt

关键词: 市场容量 市场消化量 销售价格 划铺策略 郑州商业房地产市场的供求变化 前三年郑州商业房地产供需关系回顾 2006年郑州商业房地产供应量VS需求量 2006年其他影响郑州商业房地产供需变化因素分析 本案所占市场份额分析 如何跑赢市场的策略性总结 第一部分:市场分析（续） 两项合计达1059500M2，2006年的市场供应量体至少100万方以上。比2005年又增长了34.45%。如果再加上郑州市各区社区型商业超过20万平方米的体量，供应量将达120万方以上 。 在不考虑价格变动等其他因素的情况下，假设销售面积也比2005年同比增长34.45%，则仍有46.18万方的差额。 因此，2006年是郑州商铺的大年，市场供求关系失衡，供大于求已成定局。 2006年其他影响郑州商业房地产供需变化因素分析 经济形势分析：宏观经济形势保持稳定，但经济增长模式在改变，固定资产投资带动经济增长不再是主要手段。 政策风险分析：人民币升值已成必然，中央为了保持经济稳定，不重蹈东南亚金融风暴覆辙，必然加强对房地产业的控制，至少2006年不会出现政策松动迹象,并有可能会加强。2006年郑州商业地产原有的返租销售矛盾、招商问题逐渐暴露，一方面会打击市场投资者的信心，另一方面可能会造成政策紧缩，取消此类政策。 银根支持分析：2006年是金融业即将对外开放的一年，银行为了减少不良资产，势必压缩对房地产业的银根支持，这从2005年央行建议取消预售制度可见一斑。 总体而言市场在上述几个方面不利于开发商，尤其是政策的风险最大，应及时做好应对手段。 本案所占市场份额分析 如何跑赢市场的策略性总结 开发商的三大目标：实现利润、快速回笼资金、规避风险。在如此竞争激烈的市场环境下，开发商只有先快速回笼资金、规避风险，才能实现利润。 我们的目标就是找到市场客观条件下的开发商利益平衡点，保证开发商的利益得以实现。 第一部分:市场分析（续） 如何跑赢市场的策略性总结 如何跑赢市场，贯彻上述意图？ 我们认为需要抓住合理的时机、执行灵活的价格策略、运用完善的营销计划才能贯彻上述意图。 以市场为导向，提供市场所能接受的产品、总价，满足最大群体客户的需求，从而占领市场最大的份额。 如何跑赢市场的策略性总结 应对策略考虑如下： 1、快速去化策略，以合理的价格快速抢占市场； 2、价格应适应市场平均水平，高于市场平均水平的价格只会增加销售抗性，对发展商的后期返租压力巨大。 3、加强营销策划策略的的制定，采取多种手段，针对不同产品实施不同的销售策略，抢占市场，先发制人。 4、产品具有多样性，铺位的调整划分要灵活。 5、金街与北区在上半年同步进行销售 结论 价格似水，即能载舟，亦能覆舟。 以市场为导向，采取快速去化策略，以合理的价格快速抢占市场； 商铺的价格受制于商铺的产租率。价格应适应市场平均水平，高于市场平均水平的价格只会增加销售抗性，减缓资金回笼速度。 保持合理的价格生态体系，过高的价格对发展商的后期返租压力巨大，背负上沉重的包袱，可以通过调整价格和招商租金补贴来减轻压力。 另外开发商还可以通过合理配置可售比例，如适当保留整盘40-50%的销售面积作为防御性产品，减轻自身返租压力。从目前来看本案的销售面积占整盘的比例高达68.44%，比例偏高。建议适当调整。 关键词: 自营特区 返租策略 ? 采用前期收取认购金的方式锁定客户，认购金2000元，签约抵充1万元总房款。 目的：为了集中签约，可以控制销售氛围，同时给客户制造高性价比的投资产品，人为制造热销现象，达到短时间快速回笼资金的需求。 针对金街，我们的思考方向： 如何吸引大客户？ 大客户的投资行为是什么？ 金街推广主题： 1+1=3财富定律 主题解析： 资金成本+时间成本=租金收入、经营收入、转让收入 合同契约+托管承诺=产权、收益权、定时处置权 首付房款+10年期限=商铺、租金收益、成本收回 金街推广理念： 二七商圈金腰带，首创双一层叠加步行街 金街推广名： 二七东路步行街 （需要到路名办办理登记） 为始终保持市场新鲜度，建议将“二七东路步行街”的的铺源按照推出的先后顺序针对相对集中的区域进行命名，如纽约区、巴黎区、东京区等，让市场在一定阶段始终处于兴