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(注意:文中房屋做落地为云南省三线城市,其中房价仅供参考)
(本文只针对已经拥有一套住房,希望购买第二套住房作为投资的网友们)
? ?? ?2007年10月份,家里购买了一套房屋作为投资,120平,三室两厅一厨两卫双阳台,裸房总价17万元(零头就不计算了)。
? ?? ? 现在我们就以这套房屋计算房屋价值收益率,格局大小完全相同的房屋,在我家房子下面的住户,2014年12月份,简单装修转让36万元,(装修估计花了四万元,因为当初他先来我家咨询了下我家装修花了多少,而且他家的内容和我家的差不多- -),剔出装修成本4万元,裸房价值32万元。那么经过了7年2个月,房子增值32-17=15万元。(09年-11年,这三年住房价格暴涨,原因是我们的特产三七价格暴涨,曾经火爆到一公斤售价600-1500元,现在跌落到150-500元不等了)
收益率计算器(图一)
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? ???7年多的时间里创造收益15万元,年均毛收益率达到9.23%(图一),这15万元就是我们的净值收益吗?当然不是的,让我们慢慢道来。
? ?? ?房子是按揭购买的,首付9万元,贷款8万元,原本贷款是8年还清的,去年年底已经提前全部还清了,实际贷款时间为7年。
贷款计算器(图二)
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? ?? ??贷款七年的时间里,支付银行利息为1.8万元(图二),那么真正的收益为13.2万元,年均收益率为8.35%,总收益率为78%(这些计算都可以通过百度中的计算软件算出来的,大家可以试试),2007年购买的房子,2010年初交房,2010年4月份装修完毕并正式出租,2010年5月至2013年5月每年租金5000元,此三年收益1.5万元,2013年5月至今每年租金6000元,这两年收益1.2万元。到此,家里这套房子为我们创造的总收益为15.9万元。
华丽分割线
? ?????现在,我们就假设2015年5月份按揭购买了一套120平的房子,裸房价格为33万元,首付30%(10万元),贷款23万元,贷款期限6年。
? ?? ??第一,计算6年之后房子给我们带来了多少收益;参照上一个实例年均收益率8.35%,房子价格6年之后预计为54万元,那么房子给我们带来的增值毛收益就是:54(房价)-33(已含首付10万和贷款还本23万)=21万元,我们就把交房时间和装修时间认定为两年(我们这里都是先开盘收钱,才开始建房的,不知道各位网友的所在地是不是也是这样的),2017年5月份开始出租创造收益,2017年-2021年四年,每年租金8000元(租金应该适当提高,因为房价是在增长的),4年时间房子给我们带来的租金收益为3.2万元。
? ?? ??第二,计算6年之间贷款所必须支出的银行利息;(其中,扣除每月所换的银行贷款本息0.38万元-图三)21-4.5+3.2=19.7万元,最终房子给我们带来的净值收益为19.7万元。
图三
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? ?????第三,我们就借用E速贷的计算工具计算一下10万元的本金在E速贷投资6年能有多少收益呢?相信大家一定很期待。
图四
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? ?? ????哇塞,不算不知道,一算吓一跳,10万6年之后就变62万元了(图四),好高的收益啊,错错错,大家如果这样认为就错了,这样计算是错的。首先10万元的本金是自己的,上图中大家也看到了,每月要向E速贷固定存入3800元(这笔钱如果买房的话是必须支付的还贷费用,既然不买房了,那么这笔还贷费用就可以直接用来投资),3800元*72月=27.36万元,也就是这六年,我们真正投入的本金是10+27.3=37.3万元。那么,在E速贷投资6年的最终受益是62-37=24.7万元。
? ?? ? 很重要,这里需要注意的是身价计算器中计算出来的收益是按照年收益率14%所计算的(图五),大家可以试试。举例:存款金额填10万,每月工资填0,月薪投资比例填多少都无所谓,因为你的工资是0,计算得出一年后你的10W变成了11.37万元,收益1.37万元,收益率为13.7%。要知道,E速贷优质标年利率普遍18%-21%,远远高于计算器设定的14%。所以6年24.7万元的收益已经是最低的底线了,究竟真正能有多少收益,让投资者充满无限的遐想。
图五
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