第 二 章 房地产及其区位选择第 二 章 房地产投及其区位选择第 二 章 房地产投及其区位选择第 二 章 房地产投及其区位选择.doc

第二章 房地产投及其区位选择 第一节 房地产投资 1、简述房地产投资的概念？ 答：房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 2、简述房地产投资的目的？ 答：投资者进行房地产的主要目的，是为了使其财富最大化。 同时，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵消通货膨胀的影响。 3、简述房地产投资的形式？ 答：房地产投资分为直接投资和间接投资两种形式： （1）直接投资： 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为开发投资和置业投资。 ①房地产开发投资 开发投资是指从购地开始的投资形式，房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。 开发投资者主要赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚。 ②房地产的置业投资 房地产置业投资是指面向建成物业投资的形式。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产） 置业投资者从长期的投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 房地产置业投资的目的一般有两个：一是自用；二是获取较为稳定的经常性收入。 （2）间接投资： 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券（quan）市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产投资的具体形式包括： ①房地产企业债券和股票投资。 投资者将资金投入投资信托基金有很多优点：第一，收益相对稳定，因为房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所有有的物业的经常性租金收入；第二，投资的流动性较好。 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司氛围权益型、抵押型和混合型三种形式。 ②房地产投资信托基金。 ③购买住房抵押支持证券。 4、简述房地产投资的特性？ 答：（1）位置固定性或不可移动性 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。 （2）寿命周期长 房地产的寿命可分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于运营成本，即净收益大于零的持续时间。 国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓库用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。 自然寿命是指房地产从建成使用开始，到房地产不能继续保证安全使用的持续时间。 （3）适应性 适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。 （4）各异性 各异性是指市场上不可能有两宗完全相同的房地产。 （5）政策影响性 政策影响新是指房地产的投资容易受到政府政策的影响。 （6）专业管理依赖性 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的管理活动。 （7）相互影响性 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。 5、简述房地产投资之利？ 答：房地产投资之利包括： （1）相对较高的收益水平。 （2）能够得到税收方面的好处。 （3）易于获得金融机构的支持。 （4）能抵消通货膨胀的影响。 （5）提高投资者的资信等级。 6、简述房地产的投资之弊？ 答：（1）流动性差。 （2）投资数额巨大。 （3）投资回收期较长。 （4）需要专门的知识和经验。 第二节 房地产投资的风险 1、简述房地产投资风险的种类？ 答：房地产投资风险包括系统风险和个别风险。 2、简述房地产的系统风险？ 答： 房地产投资首先面临的是系统风险，系统风险是不可控风险、基本风险。 房地产系统风险主要包括： （1）通货膨胀风险 通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 （2）市场供求风险 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 从总体上来说，房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大的多。 （3）周期风险 周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。 （4）变现风险 变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。 （5）利率风险 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：；一是导致房地产实际价值的折损，李永生高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率升高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 （6）政策风险 政府房