第5章_房地产估价原则第5_房地产估价原则第5章_房地产估价原则第5章_房地产估价原则.ppt

第五章 具体要求： 合法原则 权属证书 房屋权属证书：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。 土地权属证书：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。 统一的房地产权证书：《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。 合法原则的具体要求 问题：王先生有一宗房地产因出售需要估价，估价师首先查看了产权证件，其中《房屋所有权证》记载：“用途：居住；建筑面积：一层62.41m2、二层61.23m2、三层50.75m2。”估价师现场查勘的结果是：“二、三层为居住用途，且建筑面积与《房屋所有权证》记载一致；但一层改为商业门面，且自行扩建后，建筑面积为98.66m2。” 试问： ①一层以何种使用性质进行估价？为什么？ ②一层的建筑面积应该何种计算？为什么？ 最高最佳使用原则 1）同一房地产用途不同，其价格也不相同。 2）用途相同，收益与效用也有差异。 3）房地产的现状与最有效使用可能不统一。 4）因社会发展或城市建设的需要，房地产将会改变目前的用途。 最高最佳使用原则的具体要求 最高最佳使用原则的经济学原理 1.收益递增递减原理。 ①边际收益递减规律。 ②规模报酬规律。 依据收益递增递减原理可以帮助确定房地产项目的集约度和最佳规模。 2.均衡原理。 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡和协调，来判断是否为最高最佳使用。——（最佳集约度、最佳规模） 房地产不均衡的情形有： [例]某宗房地产，土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆除费用为每m2建筑面积300元，残值每m2建筑面积50元。则该宗房地产相对于空地的减价额为： [例]某建筑物建筑面积5000m2，占用土地面积为2000m2，土地的市场价格为1500元/m2，建筑物重置价格为1600元/m2。市场上该类房地产的正常价格为1800元/m2。则： 3.适合原理。 ■适合原理是以房地产与外部环境是否协调，来判断是否为最高最佳使用。 ■根据土地所处位置的条件和环境，来确定最适合的房地产开发项目。 ——（最佳用途） ■依据收益递增递减原理、均衡原理和适合原理，即当房地产与外部环境最为协调，同时内部构成要素最为适当的组合时，便达到了最高最佳使用。 问题讨论 这样确定估价结论不正确。因为： 1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价（因为50万元大于40万元），但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。 2．将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。 替代原则 替代原则的具体要求： 问题讨论 讨论提示点： 估价时点原则 估价时点原则的具体要求： 估价时点的5种情形 * * 最高行为准则：独立、客观、公正原则 1 技术性原则：合法原则 2 技术性原则：最高最佳使用原则 3 技术性原则：估价时点原则 4 技术性原则：替代原则 5 特殊原则：谨慎原则 3 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但其形成和运动过程，仍然有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。 独立、客观、公正原则 所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。 所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。 所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。 估价人员要有良好的职业道德，要站在中的立场上或“换位思考”。 估价人员要有扎实的估价理论知识。 估价人员要有丰富的估价实务经验。 估价人员要严格遵循估价程序。 合法原则的总体要求： 房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和有关证件为依据。 2.估价对象使用合法：应以城市规划、土地用途管制等为依据。 3.估价对象处分合法：应以法律、法规等允许的处分方式为依据。 4.估价对象价格合法：评估出的价格应符合国家的价格法和政策。 5.估价人员行为合法：估价人员在估价过程中所有行为应遵纪守法。 最高最佳使用原则的总体要求： 房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。