第二章 房地产市场研究二章 房地产市场研究第二章 房地产市场研究第二章 房地产市场研究.ppt

第 二 章  房 地 产 投 资 市 场 分 析 第一节 房地产投资市场分析概述 一、房地产市场调查概述 运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。 通过缜密的调查，经由一定的渠道，尽可能多地收集到确凿的市场资料和工程相关资料，进而运用科学的方法进行详尽分析。 市场分析具有以下三个方面的作用： 可以掌握房地产市场需求变化的态势，减少投资盲目性，增强经营管理的主动性。 有利于做好投资决策 可为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据 调查研究的一般原则 准确性、 时效性、 全面性、 针对性、 创造性 房地产市场调查研究的误区 轻视调研 （市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？） 轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？） 盲目调研 （不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研） 第二节 房地产投资市场调查 市场分析包含调查和预测两个方面 市场调查是市场预测的基础，预测是在调查的基础上所作的科学分析。房地产市场调查是依据一定的原则和科学方法，有计划、有目的、有步骤、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，为预测分析工作提供基础和依据。 一、房地产投资市场调查的内容 房地产投资项目基本情况调查 房地产投资建设用地情况调查 规划设计方案的调查 房地产投资项目外部环境调查 住宅需求调查 当地居民住房状况的调查 社会购买力调查 住房消费水平调查 房价调查  土地使用情况调查 住宅供应量调查 金融状况调查 竞争情况调查 税费种类及交纳标准调查 消费者调研 消费者调研要解决的几个问题： 买家是谁(Who)？ 购买者（Occupant） 买什么(What)？ 购买对象(Object) 为什么买(Why)？ 购买目的(Objection) 参与购买(Whom)？ 购买组织(Organization) 什么时候买(When) 购买时机(Occasions) 在哪里买(Where)？ 购买地点(Outlet) 如何购买(How)？ 购买行为(Operation) 竞争楼盘调研 （一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘） 产品（区位、产品特征、公司组成、交楼时间等） 价格（单价、总价、付款方式等） 广告（售楼部、媒体、广告投入强度、诉求点等） 销售情况（销售率、销售顺序、客户群分析等） 物业管理（管理内容、管理情况、管理费以及管理公司等 ） 竞争对手调研 商业用房市场调研的关键点： 1、地区经济分析 2、商业用房产品分析 3、商业经营领域分析 4、竞争分析 5、市场容量分析 6、供求关系分析 7、商业用房盈利潜力分析 房地产投资项目内部条件调查 包括调查投资项目的资金来源，业务技术力量，企业开发能力等。 其中资金来源调查是内部条件调查的主要内容。 二、房地产投资市场调查的程序 市场调查程序大体上有调查准备、正式调查、结果分析、撰写调查报告四个阶段 调查准备阶段 确定调查目标 初步情况分析 制定调查计划 非正式调查（试探性调查） 正式调查 确定资料来源 确定收集资料的方法 调查表及问卷设计 抽样设计 现场实地调查 结果分析阶段 资料编辑整理 资料编辑整理的一般程序为： 汇总、分类、初审、筛选、统计 调查资料的综合分析 市场调查结果有两种分析方法： 定性分析法、定量分析法 编撰调查报告阶段 调查报告的主要目的是为房地产投资决策提供参考依据。一般有两种形式：一种是专门报告，内容详尽明确; 另一种是一般调查报告，内容简单明了。 三、房地产投资市场调查的方法与技术  市场调查的方法 询问法 观察法 实验法 房地产投资市场调查技术 按调查目的分类： 探测性调查、描述性调查、 因果性