第十六章不同类型物业的管理.ppt

第十六章 不同类型物业的管理 第一节 居住物业的管理 （二）居住物业的分类 按产权性质：公有、私有 按层高：平房、多层、高层、超高层 按居住户数：独户住宅、多户住宅 1.独户住宅 一户拥有自己独立占地及房屋 2.多户住宅 从占有权的角度，多户住宅可以是： 一个业主拥有整个物业 合作物业 多个业主拥有的 共管式（区分所有式）物业 合作物业： 指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，共同拥有全部物业的所有权。 业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而非拥有某单元的所有权。 共管式物业 即区分所有权物业。 我国当前居住物业可分为按业主状况划分可分为： （1）单一业主物业 直管公房：房管局、所、站代表国家拥有管理 现多房改并纳入专业化物业管理 廉租房：政策性保障住房，政府拥有。 自管公房：国有企事业单位拥有、管理 现多房改并纳入专业化物业管理 商品公寓：私人独资拥有并供出租。 私人独户住宅：过去遗留的私人物业。 （2）多业主物业 售后公房 高档商品房 一般商品房 经济适用房（安居房） 二、住宅小区的管理 （二）住宅小区管理指导理想和原则 （三）住宅小区管理内容与达标考核要求 住宅小区管理总体内容与要求: 小区物质（硬）环境的改善 社会文化（软）环境的改善 具体内容与要求：视实际情况和条件而定 相关规范文件和标准： 1．全国物业管理示范住宅小区标准 2 ．普通住宅小区物业管理服务等级标准 （四）文明小区特征与要求 二、高层住宅楼宇的管理（一）高层住宅楼宇的定义和特点 （二）高层住宅楼宇的管理特点 第二节 商业物业的管理 （二）办公楼的分类 （三）现代办公楼的特点 （四）办公楼物业管理的主要内容 二、零售商店和购物中心的管理 （一）购物中心的管理要点 （二）购物中心营销管理 第三节 工业物业的管理 一、工业物业的含义 工业物业的特征： 二、工业物业的特点 （二）从物业管理的角度来看 三、工业物业管理的原则 （二）专业管理与自治管理相结合的原则（三）物业管理与经营服务相结合的原则 第四节 特种物业的管理 3．完善保安措施4．严抓消防工作5．保证停车、交通的方便，人行通道畅通6．抓好内外清洁工作 1．购物中心的促销管理 分成三类： 特殊的促销活动 购物中心再装修翻新促销 日常性促销，如换季、节日促销等 2．购物中心的租赁管理 （1）为承租商户提供购物中心的可行性研究 （2）选好基本（支柱性）承租商户（租期不低于10年） （3）做好承租客商选配组合 （4）为确定最佳组合调查分析本物业覆盖地区消费人群的需求类型 （5）合理确定租金标准以吸引成熟经验的零售商（6）做好目标承租商户的跟踪调查了解工作（租金要求、资信状况、经营能力、手法等）（7）谨慎制定续租的优先权条款（8）租金的确定一般采用基本租金 + 百分比租金。 用于生产、加工、存放工业产品的物业。 包括工厂、标准厂房、仓库、工业园区等。 （1）通常采用框架结构，大开间的建筑样式，大可分隔，小可组合，能满足长、短流水线的不同需要；（2）主体部分的平面均采用矩形，通用性和适用性好，采光和通风条件也较好；（3）一般由数幢或十几幢厂房及配套用房组成一个厂区，可由多个企业共同使用； （4）为生产和科研所需要的配套设施比较齐全且复杂，在管理上有特殊要求；（5）新型工业厂区一般布局合理，环境优美，建筑物造型新颖，体现出了现代工业建筑的风格。 新型工业物业多以工业园区的形式出现工业园区是指在一定区域内建造的，以工业生产用房为主，并配有一定的办公楼宇、生活用房（住房）和服务设施的区域。 （一）从建筑的角度来看 1．以生产用房为主，辅以办公用房、生活用房和各种服务设施。2．工业园区相当于一个小社会，各独立建筑物有独立的用途，而建筑物群体的用途又有内在的联系。3．工业物业一般建在城市的边缘地区，多为远郊。 1．生产用房的管理是工业物业管理的重点。2．辅助配套的管理工作多样复杂，难度较大。 3．因使用不当和使用频繁，造成房屋损耗，以至带来结构的变化，险情的出现难以预料。 ?