02第二讲：开发商的三种境界和三个层次.pdf

第二讲、开发商的三种境界和三个层次 （头脑风暴篇） 三种境界 第一种、花自己的钱给别人盖房子 （低档：努力控制成本，安居房、经济适用房） 第二种、花自己的钱给自己盖房子 （中档：性价比较高的房子，碧桂园、恒大等） 第三种、花别人的钱给自己盖房子 （高档品质地产：星河湾、绿城、万科、龙湖等） 三个层次 第一个、无追求，无方法 第二个、有追求，没方法 第三个、有追求，有方法 （关于1:1；1:5；1:10） 专业价值：充分利用设计、工程、成本管理能力及 营销包装技巧，实际展现效果和成本大价值关系。 笑谈1：有追求、没方法 2、有追求、有方法 3、无追求、无方法 小结： 质量和成本是项目品质保证的关键，在目前的 市场条件下，质量与房价存在以下关系： 房价涨，有问题业主也忽略， 房价跌，质量问题无限放大。 管理大师德鲁克说： “在企业内部，只有成本”。 思考1 ：房价跌、利润降、品质高，成本该如何管理？ 过去十几年，由于行业利润空间大，一些企业质量和成本管 控并没有得到足够的重视，如今在白银微利时代下，当企业品 牌的溢价能力无法再短期内显著提升时，想让利润率不至于很 快下滑，最迫切的就是有效降低开发成本，但在品质致胜的时 代，降低成本又绝对不能降低品质。 成本管理在于建立全员、全过程成本管理意识和文化，做到 目标分解到位、责任落实到位、考核监控到位，掌握精细化、 专业化管理思维，从细节入手，以实现企业利润最大化。一些 企业由于运营管理能力不足，导致项目拖期、财务和管理费用 不断上升等，隐性成本的控制也是开发成本控制的难点和顽症 之一，必须引起高度重视。 如何做好“开源与节流”管理？如何做好“成本精确”管理？ 第一节、房地产开发项目成本管理的现状 回顾1:房地产成本管理的三个阶段 一、事前成本阶段，是指拿地至签合同前的成本形成过 程； 二、事中成本阶段，指签合同后至交楼前形成的成本，属 于过程管控； 三、事后成本，指交楼之后的成本核算。 事后核算仅仅是对竣工项目的竣工结算，此时成本都 已经全部发生，只能告诉老板这个工程完工后的工程造 价，而不能起到在前期、中期成本应起到的警示提醒作 用；事中控制，注重施工阶段的成本确定和管控，一定 程度上对成本管控的关注度提前；只有事前策划，才能 真正介入到房地产项目开发成本的大头部分，即土地购 买前后、产品策划与定位、设计阶段的成本测算等。 回顾2 ：成本管理发展的三个过程 1、 【审算型】造价计算--定额模式下，强调个人经验， 追求算得快、算量准，定额熟、套价正确； 2、 【控制型】成本控制—强调不能突破目标确定值； 3、 【能动型】提升价值—强调企业的共同目标：面向 公司利益，讲求性价比，发掘价值，创造价值； 一、成本管理中常见的几个问题 1、缺乏全面规范的目标成本管理体系： 成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目 标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系； 2、成本控制忽视重点： 只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本” 的控制； 3、成本控制忽视前期阶段： 通常只关注项目施工阶段过程的 “事中”成本控制， 而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运 营阶段“事前”成本控制的足够重视； 二、成本管理方面容易存在三大误区 谁来管 认识偏差 三大误区 行为偏差 管什么 怎么管 6 误区1：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管？） ?长期以来，企业一直把成本管理