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2009年，以恶制恶、以贼制贼、以阴助阳 1、“以阴助阳”，获得更大的社会认同和政府首肯 近期发布的《万科企业社会责任绿皮书暨2008年企业公民报告》中，系统展现万科未来践行社会责任的行动纲领，体现万科一直以来所坚持的企业社会责任价值观。 在带头降价、抑制房价上涨方面，虽然南京万科的降价行动曾一度引发了舆论争议，但万科整体来说收到了良好的市场效果，获得了更多的消费者支持，获得了品牌价值的提升，更获得了政府部门的首肯。 万科通过降价来获得企业的大发展，并通过一系列企业经济作为和社会作为，让 老百姓感觉是万科企业的行为促使了房价下降，获得更多消费者的支持与青睐， 获得品牌升值，同时，也让政府感觉其对促进房地产稳定发展、抑制房价上涨有 功。 2、降价促销，依然是不二法宝 万科高层对员工有这么一句话“尽可能抓住市场变化带来的机会”。 理解为：采取更积极的策略、更灵活的措施，继续高举降价、兼并的旗帜展开市 场竞争。 3、与战略伙伴合作，获得更强大的市场竞争力 万科喜欢与知名承建商、监理单位建立战略合作以保障装修的施工品质，近来更推进与优秀的供应商建立长期的战略合作关系，降低采购成本，涉及战略合作的装饰装修类材料已达十余种。这其实就是万科准备市场撕杀的一个信号，把上游供应商拖进来进一步增强竞争力。 在2009年，万科还将以住宅工业化和与上游供应商等建立战略合作伙伴关系，来进 一步增强市场竞争力。 4、资金方面，万科将更获商业银行青睐 万科的现金流来源，不是股票市场和卖房子。 2009年，由于经济形势不好，房地产企业普遍遭遇卖房艰难，资金压力。卖房子回笼资金，对万科的扩张之需来说，也将显得有限。 股票市场可能依然低迷，很难为大型企业的跨越式发展提供足够的融资支持。 政府不断强调适度宽松的金融政策，突出不断激励贷款的信贷政策，商业银行有大量的贷款指标，却又不敢放贷。 万科在逆市中将有机会赢得商业银行和政府及有被兼并企业的信任。所以，2009年也许有不少商业银行贷款找上万科的门去。 天津·魅力之都介绍 位置：天津市东丽区津塘公路北侧，天一mall地块内； 用地：总占地17.7万，建面25.8万，总户数为2276户； 开发：分三期开发。一期占地6.7万，建面9.5万。共18栋9—11层的板式瞰景电 梯洋房，802户，南北朝向。 价格：起价6500元/平米，均价7000元/平米，主推面积为110平米跃层户型。预 计09年底入住。 卖点 ： 坐享城市未来／位于市区，开发区，空港三地中心 交通“零距离”／津滨轻轨，津塘快速路，未来机场快速路 “IKEA”——宜家就在家门口／6.7万平米宜家家居店，2010年正式营业 东部唯一低密度城市社区／容积率仅为1.4，9层板式电梯洋房 万科出品／中国房地产龙头企业倾力奉献。 明线： 东部中央区 中央区标准 中央区支撑 中央区生活方式 暗线： 东部需要中央区 东部中央区论坛 东部中央区的意义发展 城市，下一站 社区，下一站 精装，下一站 形象树立期 开盘客户收集期 产品阐述期 楼处开放 形象＼区域概念＼涉外 开盘 产品系列阐述 城市ＭＡＬＬ＼社区新人居概念 中央区标准 中央区支撑 中央区生活方式 1、天津东部需要一个“中央区” 2、东部“中央区”的标准 够大，才是东部中央区——规模性 够丰富，才是东部中央区——复合性 只有这里，才是东部中央区——位置属性 ——区别市场竞争，树立区隔性标准 3、“东部中央区”的支撑 通过城市人生活的“四个维度”诠释 即“衣食住行”东部中央区 衣——配套商业与城市娱乐资源 食——生活配套中的餐饮等资源 住——居住的舒适性与宜居性 行——交通与路网规划及实现 4、中央区生活客户主观感受 通过客户的主观生活感受，讲述中央区的生活优势采用提取“客户模型”的方式实现执行 例如：东部中央区的孩子生活 东部中央区的白领生活 东部中央区的老人生活 东部中央区的夫妻生活 东部中央区的钟摆人群生活 …… 塑造王牌产品 洋房产品，作为魅力之城的高端产品系，是万科耕作２０年的王牌产品。 产品优势放大 从产品切入，找到一个“人无我有，人有我优”的核心点，把点放大成面。 自身魅力 自10月中旬开盘热销之后，严冬市场便日益逼近，但与常规淡季销售局面相反。11月22日至23日，周末看房客户接近100组，周末、周日两天成交接近20套，究其原因，这跟项目的自身魅力密不可分。 信任者与追随者 据了解，