文泓(中国)地产机构201年杭州房地产市场年报文泓(中国)地产机构2014年杭州房地产市场年报文泓(中国)地产机构2014年杭州房地产市场年报文泓(中国)地产机构2014年杭州房地产市场年报.doc

朗盛：2014年杭州房地产市场年报 LANZE: 2014 Real estate Market annual Report of Hangzhou 2014年是杭州楼市极为不寻常的一年，从高利润的黄金时代走向多元化、差异化的白银时代。“促去化、降库存“成为本轮调整的主旋律。特别是在宏观经济环境不容乐观的情况下，房地产行业作为支柱型行业，首当其冲且饱受争议。宽松政策引导杭州楼市将权利逐步回归到市场，更多的是迫于高库存下资金链紧张所带来的连锁风险而采取市场自主调节行为。从3月李克强总理提出新型城镇化，到5月12日“央五条”的出台，自当月23日开始陆续有限购松绑城市出现，直至8月29日，杭州限购全面开放。9月30日限贷松绑，10月30日“杭八条“落地，公积金贷款政策也正式放宽。一系列救市政策相继出台，预示着2014年作为行业分水岭，将迎来2015年特别是融资渠道、企业战略、产品模式等根本性的革新。 市场层面来看，2014年为杭州楼市快速增加存量、供需结构日益不平衡的一年。12月中旬，杭州十城商品房已突破15万大关，商品房存量总面积高达3211万平方米。由于过去两年杭州土地市场成交量始终保持在高位水平，导致今年新增供应量的急剧上涨，特别是土地供应的整体不平衡性导致局部增量过快，从而拉低后期产品入市价格。产品结构层面，刚需最热，改善房源随着政策放开也逐渐回暖，但是仍以刚需为主要需求市场。开发商在这一年中，一改往年囤地、囤房习惯，以价走量趋势明显。 一、土地市场 1、杭州主城区2014年年度土地市场分析 2014杭州十城地块成交一览 类别 宗数 出让面积(㎡) 可建面积(㎡) 成交额(万元) 平均楼面价(元/㎡) 全部 54825529510 8510091 3641 住宅 42 1757756 3799395 3284911 7883.73 商业 43 1933445 4997644 2656180 7110.36 2014杭州十城行政区块成交土地宗数 行政区块 成交宗数 住宅 商业 萧山区 339 13 16 余杭区 132 8 20 江干区 23 11 2 滨江区 14 1 1 拱墅区 14 4 2 西湖区 11 5 1 之江区 9 0 0 下沙区 3 0 0 上城区 2 0 0 下城区 1 0 1 2014年，杭州十城的土地市场一直到年末的最后一天才落下帷幕，总成交额共计851亿元，总成交面积1073.5万方，规划可建面积2552万方。其中，住宅42宗，出让面积175.7万方，平均楼面价为7883.73元/平米；商业43宗，出让面积193.3万方，平均楼面价为7115.36元/平米。分别占比总量的7.7%和7.8%，其中商住用地归属于商业用地。 土地市场成交情况环比2013年来看，成交面积、成交额及楼面价三者皆有下滑，跃过2013年的高位，成交面积回落到2012年水平，楼面价跌破2012年水平线，土地市场降温明显。纵观其近五年的成交情况，杭州土地市场紧跟楼市变化，推地节奏与成交节奏与市场供需情况具有明显的相关关系。从往年回调趋势来看，2015年会有一个短暂回暖的过程，但是价格方面仍将保持较低水平位置。 成交2015：优质地块拉动价格，但平均价格仍存在下探风险 朗盛地产数据显示，今年土地市场最高溢价率为45%，其中住宅用地的最高溢价率为40%，余政储出〔2013〕87号住宅用地，隶属未来科技城板块，由上海合景弘高竞拍所得。整体来看，仍然以底价成交的地块居多，2014年全年底价成交地块超过总量的三分之一，与2013年相比，地王似乎已经成为一个历史，开发商拿地特征呈现出更加谨慎的一面。 2014年住宅用地出让中成交楼面价前六的地块，从其所属单元来看，基本都位于主城板块，翠苑、申花、牛田均是热门区域，开发商一改往年囤地习惯，大开发商的身影渐渐淡出，反之小开发商抓住市场淡季的机会，将具有潜力的地块收入囊中，市场逐渐建立起新的拿地规则。 2014年杭州土地市场宅地价排名前六 板块 拿地时间 出让面积 容积率 建筑面积 成交总价 成交楼面价 竞得者 （万平方米） （万平方米） （万元） 元/平方米） 翠苑单元 2014/01/22 4.5574 2.88 13.125312 338436 25785 融信 牛田单元 2014/10/30 1.4401 2.9 4.17629 92700 22196 绍兴龙嘉 庆隆单元 2014/01/10 0.9473 2.5 2.36825 42400 17903 河北天成 申花单元 2014/01/07 3.0148 2.3 6.93404 1104