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无锡马山项目整体定位与发展战略研究 致：无锡风水隆（国际）置业有限公司 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素 所在区域市场供给匮乏 地块由三块方正土地构成 无启动资金约束 总开发周期不限 项目研究工作的阶段划分 项目前期基础调研工作 项目界定 项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场环境十分优越 无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。 苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。 发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。 苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性 苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。 本项目位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区，距离中心城区较远，但交通条件在快速改善 马山：环太湖自然山水风光带的重要组成部分，是中心城重要的生态走廊 本项目通过十八湾公路连接市区，距离无锡城中区约35公里（现时车程40分钟，十八湾公路通车后预计车程会缩短到25分钟） 也即将于年底通车的陆马快线公路连接锡宜高速和沪宁高速，将拉近马山与长三角其他城市的联系 规划中的太湖大桥、环太湖公路也可直接连接无锡市未来的主城区滨湖区，拉近与市区的距离。 无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城 滨湖新城：未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区 蠡湖新城是近年来首先重点建设的区域，基础设施和配套齐全。 2004年3月底，万科和顺驰在滨湖新城分别拿到了规划建筑面积均超过100万的土地，并在9月底同时一期开盘。滨湖新城开发提速。 访谈显示，无锡消费者对马山的第一反应均为“无锡自然环境较好的旅游度假区”（尤指灵山大佛），其次才是一个落后郊区 无锡太湖国家旅游度假区,是1992年国务院批准的全国12个国家级旅游度假区之一，年接待游客300万人 马山未来规划形成旅游度假区、旅游配套及城镇发展区和生态环境保护区三大功能区 本项目处于马山镇城镇中心区，进入性好、交通便捷，但项目周边无稀缺性自然景观资源 项目地块位于马山镇城镇中心，紧临镇政府（暨太湖国家旅游度假区政府）和镇级商业区，配套档次较低 项目紧邻马山镇东西向主干道梅梁路，连接十里明珠堤及十八湾公路通往市区。 A地块内有一处泉眼，可开发为温泉及直饮水，水质优良。 地块现状及四至 地块现状大部分为平整的农地，沿梅梁路一侧有部分多层民用建筑，C地块东南角有部分待拆的厂房。 地块规划图及其经济指标 D块为公共绿化广场用地。 用地性质：A、B、C三块均为商住用地，可建筑面积35.3万平； 容积率： A、B块＜1.2；C块＜0.8； 建筑密度：A、B块＜25％；C块＜20％； 绿地率：＞35％ 出入口：峰影路、乐山路、思源路 区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 规模较大 地价相对较低 处于偏远的旅游度假区 处于郊外城镇中心区 资源条件一般 区域尚待开发 R1：非期望结果——按常规发展的可能结果 R2：期望结果——我们的期望目标 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向 环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋 人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志 服务：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素 产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件 区域价值是否是本项目核心竞争力？ 我们从规划和事实的角度回答四个问题 在无锡“两横一纵”的城镇体系空间结构中，马山镇不在其城镇发展主轴上，也没有明确的定义 无锡总面积为4788平方公里，其中市区面积为517.70平方公里，下辖江阴、宜兴两个市(县)和崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区和新区七个区。 “两轴”：沿长江城镇发展轴和沿沪宁交通走廊城镇发展轴。 “一纵”：即沿澄锡宜交通走廊城镇发展轴 以上述三条城镇发展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成网络型城镇体系。