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土地估价理论与方法 第三章 土地估价方法之一 ——收益还原法 5.1 收益还原法概述 5.2 收益还原法估价的程序和方法 5.3 收益还原法应用 5.1 收益还原法概述 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。 它是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。 收益还原法的原理 土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零： P = a / r 式中：P——土地价格 a——土地纯收益 r——土地还原率 收益还原法的基本公式二 收益还原法的基本公式三 收益还原法的基本公式三 收益还原法的基本公式四 收益还原法的基本公式五 收益还原法的基本公式五 收益还原法的基本公式六 收益还原法的基本公式六 总费用的计算 （5）计算房屋折旧费。 折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那一部分价值。其计算公式为： 年折旧费=（房屋重置价格—残值）/耐用年限 = 房屋重置价格×（1－残值率）/耐用年限 当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应得计算公式为： 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限 房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限 三、企业经营费用的计算 企业经营费用是指在企业经营过程中为获得经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。 企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法 （1）根据企业的财务报表进行分析调整计算 （2）根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用 四、计算土地纯收益 （1）土地租赁中的土地纯收益求取 土地纯收益=年租金总收入－年总费用 （2）房地出租中的土地纯收益求取 土地纯收益=房地纯收益－房屋纯收益 房地纯收益=房地出租年总收入－房地出租年总费用 房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率 房屋现值=房屋重置价×房屋成新度 =房屋重置价－ 房屋总折旧 四、计算土地纯收益 （3）企业经营中的土地纯收益求取 企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用 土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益 （4）自用土地或待开发土地的纯收益求取 自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较求取法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 五、土地还原率的确定 土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。可分为以下三类： （1）综合还原率：求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率 （2）建筑物还原率：求取单纯建筑物价格时所使用的还原率 （3）土地还原率：求取纯土地价格时，所应使用的还原率 五、土地还原率的确定 五、土地还原率的确定 还原率的确定方法 （1）纯收益与价格比率法：即采用市场上相同或相似不动产的纯收益与价格的比率为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。 （2）安全利率加上风险值调整值法 即还原率＝安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。 （3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。 土地价格确定 　 在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。　　若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。 5.3 收益还原法应用 利率收益还原评估土地价格