第十章 房地产投资分析三第章 房地产投资分析三第十章 房地产投资分析三第十章 房地产投资分析三.ppt

房地产投资分析三 案例分析 业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担维修等其他费用2700元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元，月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款更为合算？ 分析 租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-2700=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49％。显然，与其靠收取租金获取4.49％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5.51％，高于4.49％的资金收益率。 一、确定性分析方法 4.净现值法 净现值法是将项目开发经营过程中不同时间所发生的资金流入和流出量用一定的贴现率折算成项目实施初期的现值，然后计算出总流入与总流出的现值差额来分析方案优劣的一种企业经济效益分析方法。该方法的分析指标为项目净现值。项目净现值就是指投资开发建设及经营阶段的资金流入现值与资金流出现值之差额。在数值上也等于开发建设及经营阶段内各计息期资金流入值与流出值之差额现值的代数和。 4.净现值法公式 4.净现值法公式 式中NPV——项目净现值；NPVt——第个计息期现金流入值与现金流出值之差额现值；Nt ——第t个计息期现金流入值与现金流出值之差；(P/F,i,t)——第t个计息期的贴现因子；It——第t个计息期的现金流入值； Pt——第t个计息期的现金流出值； t——计息期数；n——计息期总数。 上述净现值计算式与净现值计算式属同一式，故净现值计算也可直接从“全部投资现金流量表”中直接推算。 4.净现值法 净现值法的优点在于考虑了项目开发建设经营期内各笔资金的时间价值，对项目的净利润有明确反映。因此，该方法被广泛应用于企业经济效益分析，几乎每一项目的经济效益分析都少不了净现值指标，净现值愈大，项目净利润愈高，经济效益愈好。房地产投资项目也不例外，每一个房地产项目经济效益分析中都要使用净现值指标对项目经济效益进行评价。净现值法的不足之处是贴现率不易确定。现值计算及净现值计算均少不了贴现率，那么认为贴现率取多大才合适呢？这是一个难以给出准确答案的问题。一般认为贴现率的大小取决于银行利率高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求等综合因素。贴现率取值的准确与否，对净现值指标的影响很大，尤其对长期经营项目和后期资金流量较大的项目更为明显。因此，应用净现值法对项目进行经济效益分析时，贴现率的取值要再三考虑。 一、确定性分析方法 5、内部收益率法 内部收益率法是计算项目确切盈利能力的一种企业经济效益分析方法，分析指标为内部收益率是指项目在开发建设及经营期内项目净现值等于零时的贴现率。 5、内部收益率法 其表达式为： 5、内部收益率法 i——内部收益率，通常记为IRR。 IRR是项目净现值NPV等于零时的贴现率，也可以说是项目在动态分析中不亏不盈情况下的贴现率。如果贴现率高于内部收益率，由净现值计算式不难算出项目净现值会小于零，说明项目将亏损。如果贷款利率等于内部收益率，则贴现率一般就略大于内部收益率，导致项目亏损。因此，我们说内部收益率是项目所能承担的最高贷款利率。当贷款利率高于内部收益率时，项目净现值必定小于零，项目亏损，属不可接受项目。只有当贷款利率低于内部收益率时，项目才不致亏本或盈利。项目的内部收益率愈高，项目所能承担的贷款利率愈高，风险愈小，获利愈大。 5、内部收益率法 内部收益率的另一种计算方法是试算法。首先假设贴现率为i1,计算出项目净现值NPV10；再假设贴现率为i2，计算出相应的项目净现值NPV20；则在i1与i2之间反复取值试算，必定可找出一个i使得净现值NPV等于零，这个i就是内部收益率。实际操作中，只要i1与i2相差不超过2%（最大不超过5%），可采取直插值法直接由NPV1与NPV2计算出 i而不再进行多次取值试算。 5、内部收益率法 内部收益率法是房地产企业经济分析中另一个被广泛应用的经济效益分析方法。该方法无需假定贴现率，可直接计算出项目盈亏平衡时的贴现率，以衡量贷款利率的高低。因此，内部收益率法是一个很实在很可靠的企业经济效益分析方法。该方法的不足之处是计算；较复杂，无论用式 进行计算还是试算出净现值发生正负转折i1与i2的都很费时间。另一不足之处是内部收益率指标没有净现值指标易于理解。 长三角、珠三角和环渤海城市群房产投资潜力比较 城市房地产投资分析比较 分析结论 房地产价格和发