现阶段济南写字楼市场调研辩析.ppt

现阶段济南写字楼市场调研分析 【样本选取标准】：总体量不小于 1.5 万平米，且销售率不超过 95％的写字楼项目。 6月写字楼成交量约0.56万平米，为年内最低位。新政带来的观望气氛在写字楼 市场中也逐渐显现。写字楼整体价格走势较为平稳。 PART1、市场走势 2010年6月写字楼供应量及区域分布 2010年6月写字楼市场供应量为9.98万平米，其中新增供应量为 1 万平米。量最大的是高新区板块，占总量的 31%。上月新开盘的项目（中铁·汇展国际）供应量较大（约 3 万平米）。 其次是经十路板块和奥体板块，分别占 22%和20%。该两个板块的供应量分别为2.22万平米和2万平米。再次是其他零星分布的写字楼和二环东路板块，均约占总供应量10%左右。泺源大街板块和纬二路板块供应量则较少，均不足总供应量的7%。山大路板块目前仍无市场供应。 2010年6月写字楼成交量变化趋势 2010 年 6 月写字楼的总成交量共计 0.56 万平米，环比下降了 90.26％，为年内最低位。6 月成交量较 5 月大幅下降的主要原因，一方面是 5 月份中铁·汇展国际开盘集中销售，相比而言 6 月成交量有较大幅 度下降。另一方面由于天业国际 5 月份新推房源，成交量也相对较大，6 月份来访量下降，成交量也较低。 此外，鲁商广场、齐源大厦等项目成交量均比上月有不同程度下降，新政带来的观望气氛在写字楼市场中 也逐渐显现。 6月成交量最高的是二环东路板块，占总成交量的35％。该板块的中润世纪广场A1楼座剩余房源基本全部放开，可选范围较大，本月亦有一个整层的成交，拉升了板块的成交量。 其次是高新区板块成交量占 21%，该板块在售的中铁·汇展国际为上月新开盘项目，成交量也相对较大。再次是泺源大街路板块、其他零星分布的写字楼和经十路板块，分别占总成交量的 16%、13%和11%。该三个板块成交量均不足 1000 平米。 纬二路板块的成交量较少，占总成交量的 4％。 奥体板块和山大路板块均无写字楼成交。 价格及变化趋势 6 月份市场整体均价为 11864 元/平米，环比上升了 0.24%。主要由于中铁·汇展国际为 5 月新开盘项 目，开盘时实行了一定的优惠措施，优惠后均价约 8700 元/平米。而 6 月份该优惠已取消，均价约 9000 元/平米，这就使得本月整体均价较上月有小幅上升。除此之外，其他项目的价格均无变动，整体价格走势较为平稳。 月底存量及区域分布 2010年6月底写字楼存量约9.42万平米。存量最多是高新区板块，为2.88万平米。其次是经十路板块和奥体板块，均约2万平米。再次是其他零星分布的写字楼、二环东路板块和泺源大街，分别为1.07万平米、0.82万平米和0.47万平米。纬二路板块的存量较少，约0.02万平米。山大路板块无存量。 济南市2010年01月至2010年06月办公供求分析表 月份 供应面积(M2) 环比(%) 供应套数(套) 环比(%) 成交面积(M2) 环比(%) 成交套数(套) 环比(%) 2010年1月 - - - - 8,918 193.88% 45 150.00% 2010年2月 - - - - 1,971 -77.90% 30 -33.33% 2010年3月 - - - - 2,233 13.32% 21 -30.00% 2010年4月 96,698 - 1,198 - 14,527 550.45% 148 604.76% 2010年5月 - - - - 34,752 139.23% 395 166.89% 2010年6月 60,383 - 277 - 60,015 72.70% 568 43.80% 总计 157,081 - 1,475 - 122,415 - 1,207 - PART2、典型性项目调研 典型性项目调研 黄金时代广场 基本信息 位置：历下，经十东路以北，奥体西路以东 总建筑面积：427400平米，其中写字楼面积约17万㎡，公寓面积约 12万㎡，商业物业约1万㎡ 建筑高度：148米 层数：地上主楼22~33层，地下三层 层高：3.9 入住时间：2010.10 租金：期房 销售情况：一期共三栋写字楼，C座（22层）2009年7月27日已开盘，2010年10月份交房。B、D两栋写字楼（22层）开始动工，预计2010年11月份开盘。写字楼整层面积约1100-1500平米。 开发商：山东黄金地产有限公司 合作团队物业管理：上海高力国际物业服务有限公司 典型性项目调研 中铁汇展国际 基本信息 位置：高新区 国际会展中心西侧(工业南路北侧) 总建筑面积：192008平米，项目规划为商业步行街、soho办公、商务公寓、酒店、大型超市、地下车库等。 建筑高度：