物业管理投标指引与技巧选读.ppt

* * * * * * * * * Company Logo Company Logo 物业管理投标指引及技巧 解说：黄俊豪 物业管理服务客户的组织性，要求物业管理服务市场采取招投标的市场活动形式。物业管理投标组织是一系统性性工作，是需整合公司资源、相关单位或部门全力协助的工程。物业管理投标活动的每个环节，都有需要注意一些特别的工作事项。 前 言 内容提纲： 一、投标工作的基本流程 二、招标文件研究决策 三、投标小组组建和分工 四、投标主要内容和框架 六、投标项目答辩流程与要领 五、投标事项审核 一、投标工作的基本流程 研究 招标 特点 组织 现场 勘查 编制管理方案 提交 领导 审核 制作 送标 答辩 总结 确定 招标 信息 组建 投标 小组 一般来说，物业管理投标工作，分为以下九个步骤： 1 2 3 接到招标信息后，进行项目资料整理，根据公司市场发展战略，拟定项目投标意向，请示领导确定投标意向后，购买招标文件。 确定投标项目经理，组建以项目经理为核心骨干的项目投标工作小组。 投标工作小组认真研究招标文件，细化投标计划并分组分工，初步讨论项目管理特点。 一、投标工作的基本流程 4 5 6 7 8 9 组织现场勘查和现场答疑，充分把握项目管理的特殊性。 拟定标书大纲，确定主体管理理念和思路，讨论管理理念在各章节的贯彻体现，按照分工展开标书撰写工作。 方案经投标组多稿修改后提交公司领导审阅，并对管理服务费报价进行研讨决策； 标书进入后期制作期，投标组依据招标文件进行装帧、盖章后送标。 组织投标组人员进行项目答辩的筹备工作，制作答辩所需的文字及电脑演示材料。 结合投标结果进行工作总结，指导下一步的投标工作。 内容提纲： 一、投标工作的基本流程 二、招标文件研究决策 三、投标小组组建和分工 四、投标主要内容和框架 六、投标项目答辩流程与要领 五、投标事项审核 二、招标文件研究决策 招标文件是业主单位招标要求的信息综合体。投标工作成功的前提就是要仔细研究好招标文件，避免因文件研究疏漏导致投标失败。招标文件规定对投标后果影响较大的有以下几个方面。 1、投标资格规定及评分规则 关键点之一：投标资格 关于投标资格的要求，直接关系着企业是否有资格参与投标。很多项目招标，会对物业管理资质等级及同类项目管理经验做出要求。这是比较正常的。现在物业管理市场暗箱操作较多，具体的也会直接体现在投标资格要求上。例如，200万合同金额的项目招标时要求投标单位注册资本必须达到3000万元。办公楼项目招标却要医院项目管理经验。同一个城市的项目招标一定要在该城区注册的公司等等。这些匪夷所思的招标条件预示着业主单位和某物业公司已经达成合作意向，招标条件就是为该企业量身定做。这样的项目就不要去参与。 关键点之二：评分细则 评分细则一般直接显示出业主单位的偏好。 评分细则一般分成商务、技术、价格、答辩四个部分。也有略去答辩环节的。四个部分的分数权重，显示业主单位关注哪些环节哪些方面。投标文件编制就需要做出相应的响应。如果价格分偏高，就意味着价格低就很可能中标。如果商务分偏高，就意味着业主单位更看重单位的资质、资历、品牌和经验。如果评分细则中具有大量与项目实际管理需要不相干的因素占据高分，则意味着很强的暗箱操作倾向。 二、招标文件研究决策 2、物业管理需求信息 物业管理需求信息一般包括物业项目各类参数、物业服务标准、物业服务人员编制要求等。物业项目各类参数，如建筑面积、楼栋数、绿化面积、设备数量等以及服务标准，直接关系到人力编制和成本测算，需要仔细研究。对于招标文件中比较模糊的要点，一定要通过现场勘查和答疑来解决掉。 二、招标文件研究决策 一般来说，由于业主单位不太了解物业管理运作细节，往往会忽略一些关键数据和责任区分界线，需要通过答疑来提出解答。容易被忽略的要点主要包括以下内容： ⑴ 设备数量和保修期。 ⑵ 出入口及监控设施。 ⑶ 物业管理办公用房及设施。 ⑷ 物业服务人员宿舍。 ⑸ 维修责任及其费用。 ⑹ 外墙清洗面积和频次。 ⑺ 化粪池容积和清理频次。 ⑻ 垃圾清运及市政卫生费用。 ⑼ 四害消杀标准。 ⑽ 室内绿化养护。 ⑾ 维修基金使用。 ⑿ 业主公约。 ⒀ 停车位及其收费。 ⒁ 标书格式及数量要求。 ⒂ 标书包装及提交要求。 投标公司需要根据现场勘查和答疑结果，对管理思路、人力编制和预算进行调整。 内容提纲： 一、投标工作的基本流程 二、招标文件研究决策 三、投标小组组建和分工 四、投标主要内容和框架 六、投标项目答辩流程与要领 五、投标事项审核 三、投标小组组建和分工 投标工作小组的组建，一般由公司市场部牵头，以拟任项目经理为核心骨干，抽调公司保安、工程、清洁、绿化方面的专业人员组成投标小组。 拟任项目经理作为核心骨干全程跟踪投标过程