碧桂园城市花园2011销售与2012年度推广计划NEW修改1选读.doc

碧桂园城市花园2011年销售回顾及2012年营销计划 1市场分析： 量价跌、存量增、竞品降 ※南京市场成交走势 ※南京分区上市房源分布 从图上可以看出，11月南京楼市100平米以下房源的成交量占了近五成，比四月份多10个百分点，说明刚需在11月已经开始出手。 11月的南京楼市充斥着各式各样的降价事件，从成交房源的价格分布来看，万元以下楼盘占了五成多的比例。11月南京各板块的“筑底价”涌现，均价正在回归理性。 ※南京分板块成交认购情况 11月南京楼市，河西取代江宁江北占据销量排行榜的首位。这与板块内大幅降价楼盘的推动不无关系。继苏宁睿城开出谷底价后，天正滨江再度领跑河西低价，成功实现以价换量。除此之外，在降价潮的影响下，城东、城南、城北包括仙林这些板块的销量较以往都略有增长。江北板块新房源库存量高攀，购房者持币观望，江北市场冷淡的情况正在加剧。网上房地产数据显示，11月份，江北板块共认购房源857套、成交863套，认购量和成交量分别降了27%和36%（10月份，江北认购1172套、成交1355套）。但是11月份，桥北的几个大盘基本上没有大规模的价格变动。 ①、来安县主要竞争对手为别墅项目，距离本项目约3分钟车程。产品形态以独栋为主，面积集中在200~300㎡区间,毛坯均价8000元/㎡左右，销售率在50%以上。 ◆金太阳鹭港：目前去化40套左右，存量40余套。近期鲜有成交客户。 ◆玫瑰十一英里：首次推出近20套别墅，目前剩余6-8套。别墅成交低迷，近期一直零成交。 ②、南京市主要竞争对手以高层为主，半小时内直达市中心。高层均价7000~8500元/㎡，户型集中在80~100㎡。 ◆恒大金碧天下：参考均价： 5000元/平方米（精装价）项目在售一期房源和二期高层，折后均价5200元/平方米，面积89-140平方米。精装成本1500元/平方米.丽水板块价格竞争激烈，成交量低迷， ◆旭日爱上城：参考均价：67100元/平方米已开货量5712套，已售出5289套，存量423套。累计销售率：93%。近期开始打折促销活动。(部分房源“6”字打头) ◆大华锦绣华城：参考均价：6500元/平方米 已开货量8448套，已售出7307套，存量1141套。累计销售率86.5%。近期销量不佳，已开始降价促销。 ◆荣盛龙湖半岛：参考均价： 4900元/平方米 (大户型折后) 其中75平方米小户型均价在6000-6500元/平方米左右，一次性付款减150元/平方米，按揭减50元/平方米。97-130平方米大户型折后均价4900元/平方米. 2目标及分解图： 目前洋房已开货量2085套，已销售1379，别墅已开货量300套，已销售42组。 2012年预计完成销售1865套，销售面积16.6万平米， 销售金额6.12亿 当前销售情况： 洋房 户型 面积 一期总套数 一期已售套数 剩余套数 去化房源均价 剩余房源均价 按套数去化比例 去化分析 J171 166 56 3 53 3832 4672 5.36% 虽客户意向较好，但总价较高，刚需市场无法承受 J178 57-68 237 69 168 5034 5973 29.11% 投资产品，由于无样板房，去化率欠佳 J218 86-131 735 587 148 3930 4469 79.86% 小面积刚需产品受市场追捧 J219 80-98 602 447 155 3606 4336 74.25% 小面积刚需产品受市场追捧 J243 79-97 350 273 77 3778 4641 78.00% 小面积刚需产品受市场追捧 别墅 户型 面积 一期总套数 一期已售套数 剩余套数 去化房源均价 剩余房源均价 按套数去化比例 去化分析 G115 173-173 66 15 51 7295 9175 22.73% 改善性产品去化正常 G116 166 44 1 43 6829 9188 2.27% 性价比不高，去化交困难 G146 224-227 18 9 9 8881 10687 50.00% 产品较好，市场需求较旺 G147 260 14 6 8 9234 12586 42.86% 产品较好，市场需求较旺 N93 214-219 41 5 36 4764 5629 12.20% 总价较适中，去化较好 N95 234 41 1 40 4621 5391 2.44% 性价比不高，去化交困难 N96 155-242 40 4 36 5691 6176 10.00% 总价较适中，去化较好 N97 330 22 1 21 4528 5475 4.55% 性价比不