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不动产登记相关问题分析探讨 　　摘 要：本文以不动产登记制度的弊端与解决思路为研究对象，论文首先分析了不动产登记不统一的弊端，论文主要分析了四个方面，在此基础上，论文论述了建立我国不动产统一登记制度的几点思考。论文是笔者长期从事国土工作基础上的理论升华，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。 　　关键词：不动产登记制度 弊端 解决思路 　　中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）02（c）-0000-00 　　1 不动产登记不统一的弊端 　　1.1 造成了登记范围的不明确 　　登记范围的确定，是不动产登记中首先要解决的难点问题。《物权法》对什么是不动产、不动产登记的范围未作明确规定，不动产登记制度主要散见于国家多部法律、法规和规章之中，缺乏统一的规定，加之各地经济差异加大，地方立法对不动产登记范围的规定也不尽相同，各种规定之间存在不相和谐甚至相互矛盾的地方。 　　一是纳入不动产登记范围的权利客体过窄。目前我国不动产登记的权利客体主要有土地、房屋、林木、草原、海域、滩涂、矿藏等，但随着经济和社会的发展，传统的不动产开始分化和组合 ，一些新型的不动产权利开始出现，如土地空间权、地下权等逐渐受到人们的重视，涉及这些不动产客体的登记法律没有规定；有些不动产仍未进入或未完全进入交易市场，如铁路、电网、公路、输油（气）管道、城市地下管道等等，也未列入不动产登记的范畴；某些市场交易频繁的不动产未能登记，如农村房屋的买卖。这不仅与我国深化市场经济体制改革的要求不符，更使权利人利益难以得到保护，不利于发挥物的使用价值。 　　二是不动产登记的种类存在冲突。以土地和房屋登记为例，《土地登记办法》中专设总登记一章，其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记，而在《房屋登记办法》中不仅无总登记的概念，其他登记包括的则是更正登记及异议登记，预告登记另设章节；《土地登记办法》中权利归属及其他记载内容的变更、他物权的设立放在变更登记的规定里，而在《房屋登记办法》中所有权登记下包括初始登记、转移登记、变更登记及注销登记，地役权登记、抵押权登记另设章节。这种在登记类型上的冲突，容易导致理论认识和事务操作上一定的混乱，给不动产物权市场交易带来安全隐患。 　　三是不动产登记对象不统一。按照物权法定的原则，法律应该对纳入不动产登记的物权要作出明确的规定。但由于我国尚未制定出台统一的不动产登记法，有关不动产登记范围的规定散见于不同的法律、法规和规章中，如不动产所有权、使用权、抵押权、地役权、土地承包经营权以及林木采伐权、滩涂养殖权、采矿权等准物权，但有些地方性法规中还规定租赁权也可以登记。 　　1.2 阻碍了不动产市场的交易 　　前面分析到，我国现行不动产登记实行多部门登记制，至少存在土地、房产、农业、林业、渔业、海洋、地质、矿产等八个部门进行不动产物权登记，并且依据各自的法律还实行分级登记。这种多部门多级别的登记制度是难以适应市场经济发展的，其弊端很明显： 　　1.2.1 影响不动产交易的安全 　　不同的登记部门依据的法律不尽相同，而且法律规定之间有很多矛盾和冲突之处，容易产生对同一项不动产物权实行不同的政策，使不动产市场交易的主体无所适从，影响他们的投资热情和交易的安全感。即使依据同一部法律，多部门登记也会造成当事人的权利难以实现。例如，按《担保法》规定，在不动产上设立抵押权时，若地上无建筑物，由土地管理部门登记；若地上有建筑物时，则在房管部门登记。按照“房地一体主义”原则，在土地权利上设立抵押权，地上物同时纳入抵押；在地上物上设立抵押权，土地也同时纳入抵押。那么，会导致这样一个问题的产生：实践中土地权利人可以为开发土地而借贷，并为该债权在土管部门登记设立一个抵押权；在房屋建成后，他为经营生产又要借贷，为这个债权又在房管部门设立一个抵押权。但上面两个抵押权的支配范围是重合的，后设抵押权的权利人对先前在土地上设立的抵押权并不知情，并且这两个抵押权登记在不同的登记簿上，它们在法律上没有顺位的先后，要依法确定哪个抵押权先实现，当抵押物价值不足以偿还两个借贷时，到底要维护哪个抵押权人的权利时，在法律层面就显得难以解决了，这样“多头登记”就严重威胁到登记的法律效力和相应的强制执行力，阻碍了不动产的交易。正如孙宪忠先生认为的“当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序”。 　　1.2.2 增加了权利人的登记成本 　　权利人在进行不动产登记前，往往要花费一定的时间和精力，首先搞清楚将要登记的权利归哪家部门管理，对登记具体有哪些程序和实体的特殊要求，这在无形中增加了当事人的登记成本。由于不动产自然联系上的紧密性，权利人就一项不动产物