杭州房地产市场若干问题讨论20140312选读.ppt

第 * 页 * * * 杭州房地产市场若干问题讨论 一、杭州存量问题解读 二、杭州二月降价事件解读 三、两会“双向调控”意义解读 四、杭州房地产市场未来走势 2014年1月27日，多个媒体曝出杭八区商品房可售房源达到了120476套，12万套高存量便成为楼市持续多时的热点 存量高不高？具体结构分布？形成原因是什么？影响大不大？ 分物业类型存量分析 物业类型 2013年 成交套数 2013年 成交面积（万方） 存量套数 存量面积（万方） 去化周期（按套数） 去化周期（按面积） 商品住宅 70658 791 83585 1104 14.2 16.7 办公 12512 112 23922 288 22.9 30.9 商业 3362 35 12317 224 44.0 76.8 分区域物业类别分析存量去化 区域物业属性 2013年成交套数 2013年 成交面积（万方） 存量套数 存量面积（万方） 去化周期（按套数） 去化周期（按面积） 八区商品房 86532 937 113385 1475 15.7 18.9 八区商品住宅 70685 791 76164 998 12.9 15.1 主城区商品房 43305 462 53573 708 14.8 18.4 主城区商品住宅 32246 361 31991 436 11.9 14.5 余杭区商品房 30576 335 39361 481 15.4 17.2 余杭区商品住宅 29078 323 32391 410 13.4 15.2 萧山区商品房 12651 141 20451 285 19.4 24.3 萧山区商品住宅 9334 107 11782 153 15.1 17.2 “城市住房可售库存合理区间在月销售量的12-15倍，而超过15个月的，属于较高库存。对于这类城市，要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。” 截至2014年1月2日，北京住宅库存为57625套，上海为63663套，广州为56150套，深圳为41757套，南京为35207套。 2013年与2012年杭州开发速度前十楼盘对比 截至2013年底，杭州市区商品房潜在供应量下限约为5300万方，上限约为6000万方。 以近3年杭州市区商品房年销售面积的均值770.9万方估算，杭州市区商品房潜在供应量的去化时间约为6.9-7.8年。 以100平方米的套均面积估算，约合53万-60万套商品房。 其中，杭州主城区商品住宅的潜在供应量约为980万方。以近3年杭州主城区商品住宅年销售面积的均值299.1万方估算。 截至2013年12月25日，杭州主城区已出让未开盘的住宅项目共有66个，预计可售住宅的总体量约为638.9万方。 以100平方米的套均面积估算，约合9.8万套商品住宅。 杭州主城区980万方商品住宅供应潜力的去化时间约为3.3年。 一、杭州存量问题解读 二、杭州二月降价事件解读 三、两会“双向调控”意义解读 四、杭州房地产市场未来走势 第 * 页 降价楼盘位置 第 * 页 价格：从18000元/平米宣传降至15800元/平米，实际为16300元/平米，价格降幅达10%。 德信北海公园 第 * 页 价格：17100元/平米降至13800元/平米，每平米降价3300元，价格降幅达19%。 天鸿香榭里 第 * 页 板块总体供应过多，后续竞品源源不断——先后共有13个楼盘 13800元/平米(降价后) 16300元/平米(降价后) 18000元/平米 17200元/平米 20000元/平米 19000元/平米 15500元/平 (含精装) 13000元/平米 未售 在售 第 * 页 板块总体供应过多，后续竞品源源不断——总可售面积122万平米 第 * 页 周边竞品相继低开，该两楼盘滞销 降价楼盘销售三阶段： 2013年8月之前，北海公园、香榭里依托万达广场的利好效应，成交良好，价格持续走高。 2013年8月之后，以万科北宸之光为代表的一批位于余杭区的楼盘陆续低价开盘，其价格对一路之隔的位于拱墅区的包括降价两个楼盘在内的一批楼盘造成巨大冲击，成交明显放缓。 2013年12月，与降价两楼盘紧邻的方正御星即在以1.72万元/平米均价低开。至此，这两楼盘陷入滞销。 第 * 页 楼盘自身特殊原因决定此板块该两楼盘率先降价 德信北海公园 1、紧邻项目北侧即将新建110KV变电站，业主已因此事多次施压开发商，信息的释放，对销售产生了一定影响。 2、开发商德信在该板块内同时开发有两个楼盘，另一楼盘晓辰处于强销期，故选择尾盘北海公园降价，压一保一。 3、德信2014年初在杭州新吸纳三宗地块，存在回笼资金、腾挪团队的需求。 天鸿香榭里 1、该盘早在2009年就拿地，目前库存仍