不含增值税.ppt

2016 程旭玉 存量房受理 申报流程 存量房交易各税种计税方式 个人出租房屋个人所得税 1 2 3 4 其他注意 事项 需要明确的概念： 营改增后，存量房交易价格、出租房屋价格需重点区分含税价格、不含税价格！ 含税价格=不含税价格+增值税 存量房受理申报流程 1 不变： 维持开具原税收票证形式不变 征收机关、地点 不变 税收票证不变 征收流程不变 存量房受理申报流程 维持原两业受理—金三申报征收流程不变 两业受理—两业初审 —两业复审—两业终审 —金三申报缴纳税款 —开具发票（或涉税证明） 维持房产所在地税务机关征收方式、地点不变 变： 存量房交易开具的发票为增值税专用发票或增值税普通发票 交易各税计税 依据变化 开具发票方式、 种类变化 两业受理模块 变化 01 存量房受理申报流程 营改增后涉及的存量房交易土地增值税、个人所得税、契税计税依据发生变化， 两业新模块各税计税价格为不含税价与系统评估价取孰高。 两业受理模块修改为“存量房项目初始化登记（增值税）” 2 存量房交易各税种计税方式 01 土地增值税 （1）转让收入：纳税人转让房地产所取得的全部收入额（不含增值税） （2）扣除项目：“旧房及建筑物的评估价格”不含增值税进项税额 “评估费用”，是指纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要 而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予 以扣除。评估费用不含增值税进项税额。 “购房发票金额”，区分以下情形：提供营业税销售不动产发票的， 按发票所载金额；提供增值税专用发票的，按发票所载不含税金 额与不允许抵扣的进项税额合计金额数；提供增值税普通发票的， 按照发票所载价税合计金额数。 “与转让房地产有关的税金”不包含本次发生的增值税 （3）计税方法、税率不变 02 个人所得税 如营业税改值增值税前，纳税人如已取得营业税发票、但尚未缴纳个人所得税的，仍按原含营业税的成交价格计征个人所得税。营业税改值增值税之后，则按以下方法计算缴纳个人所得税： （1）据实征收：个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20% 转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。 房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关 税费，包括购入房屋时上一道环节缴纳的增值税。 合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用，不 包括转让住房时缴纳的增值税。 （2）核定征收：个人所得税＝转让收入×核定征收率 转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。 核定征收率：目前我市为3% （3）减免税优惠不变 03 契税 （1）成交价格：土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，不含增值税（包括承受者应交付的货 币、实物、无形资产或者其他经济利益，折算成人民币金额）。 如合同中注明是否含增值税的，以合同为准； 合同中未注明的，按照是否免征增值税分别判定：如果增值税属于征税的，判定 合同价格为含税价格，如果增值税免税的，判定合同为不含税价格。房屋交换为 所交换房屋所支付的不含增值税的差价，不支付差价则填“0”；居民因个人房屋 被征收而重