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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 上海来福士广场(课程案例) * * 来福士广场 发展商 凯德置地有限公司 地理位置 西藏中路、福州路 商业建筑面积 45,000平方米 商业楼层 地下一层到地上七层 停车位 486个 开业时间 2003年10月 首层租金 人民币55-60元/平方米/天（专卖店） 来福士广场 地下一层 便利店、化妆品、 饰品、餐饮、美 食广场 一层 服装、饰品、化妆品、餐饮 二层 服装、饰品、餐 饮 三层 服装、饰品、餐 饮 四层 服装、饰品、餐 饮 五层 服装、数码产品、造型、餐饮、其他 六层 家居、餐饮、个 人护理 七层 健身中心 * * 业态调整： 1. 针对地下一层，主要的业态变化是减少服务型业态的比例，增加了休闲食品（食柜） 的比例 2. 针对一层，业态上增加了化妆品专卖店的比例，在商场的过道方面，增加了花车的数 量；针对二层到四层业态方面基本没有变化，只是品牌定位和档次有所调整 3. 五层的业态调整较大，第一轮招商主要针对数码类的大型租户，后因经营情况一般调 整为各类数码品牌专卖店，如NOKIA,SONY等，现在增加了个人护理等业态 4. 六层原先Boshiwa 365（沿福州路的次主力客户），新一轮的租户调整引进两家休闲 餐厅（现为港丽茶餐厅以及和民居食屋） 租金调整： 来福士广场于2002年6月正式开始对外招商，首批客户于2002年12月确定承租意向；当时一楼实际成交价在美金2.80-3.50/平方米/天左右，二楼实际成交价在美金2.00-2.50/平方米/天，个别小单元租金达到美金3.00/平方米/天 商场于2003年11月正式开业，由于整体经营状况非常理想，商场在对个别单元调整时，因为面临着供不应求的良好局面，所以租金已非常理想，二楼单元调整租金可以达到美金3.00/平方米/天 目前来福士广场租金一楼专卖店的租金已经达到人民币55-60元／平方米／天。每年保持租金递增率在8-10% * 来福士广场租金参考 来福士每层均有一个主力/次主力承租户，如一楼、二楼是NOVO, 四楼是SPORTS 100，因此来福士广场每层的平均租金受到大租户的影响，在一定程度上有所降低 自2003年开业至今，来福士的年租金每年递增幅度为8%-10% ；从09年起，项目内部预计每年递增幅度为5-8%； 约三分之一的客户能够给到营业额提成租金，故实际项目租金水平，若考虑营业额租金收入，能有20-40%左右的提高，预计实际租金在RMB 25-30/平方米/天。 * 楼层 2009年租金（/平方米/天） 专卖店租金 楼层平均租金 B1 60 45 L1 60 40 L2 40 30 L3 30 25 L4 25 20 L5 20 15 L6 15 10 L7 -- 5 Total 22 注：租金均基于租赁面积计算 来福士广场其他收益 其他租金收益： - 在中庭、走道等处合理的增加食柜、花车等商业功能配套； （如来福士广场一楼中庭的花车一个月租金20,000元，走道花车一个月 租金在18,000-20,000元）; - 广告牌、灯箱等方面的收入。 其他收益： -停车位收益 -其他收益：和零售商的战略合作、和银行/银联的合作等。 * * 老总就干三件事: 第一，看别人看不见的地方 第二，算别人算不清的账 第三，做别人不做的事情 * Thanks The End * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 判断项目规模和投资回报的关系是否合理 判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律 判断企业自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行 * 9、项目方案的政府许可 可行性批复 规划审批 交通审批 消防审批 环保审批 供电审批 市政配套其它条件审批 项目投资回报预测的影响 　　 * 10、项目招投标 施工企业 监理单位 工料测量师 机电咨询商 * 商业地产的项目中期作业 项目的财务核算 　　 资金需求方案 　　 融资方案 　　 项目融资 　　 市场策划 　　 招 商 　　 价格策略 　　 租金策略 * 11、项目的财务核算 对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。 以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。 * 12、资金需求方案 对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制 结合项目他项资金的需求，完成项目的资金需求方案 　　 * 13、融资方案 制定的资金供给计划 融资方案　　 * 14、项目融资