台南地区新建高层集合住宅选择行为现象分析-中华民国住宅学会.doc

台南地區新建高層集合住宅選擇行為現象分析( 連經宇* 陳彥仲** 摘 要 家戶住宅消費選擇行為以利用不連續選擇理論(Discrete Choice Theory)中的Logit模型來建立住宅選擇模式最為常見。但其仍存在替選方案集合過多、非量化解釋變數的處理及參數校估方式等許多問題。一般家戶在選擇住宅購屋時，包含甚為複雜的決策過程，必須同時考慮許多複雜的因素，其中的不確定性甚高。由於這些因素並無一定的比較標準，很難一一加以量化討論，如何衡量這些複雜的因素，使其成為適切的購屋評估決策準則。由D. McFadden教授所發展出來的個體不連續選擇機率理論，並未對這方面的問題提出改善方法。近年來已有許多將模糊集合論運用至消費者決策行為之相關研究。若家戶購屋決策行為的研究能結合模糊集合論，除將更能表現出消費者本身的模糊特性外，對具質化性質的主觀判斷與模糊性行為變數的衡量，能有較為適切的描述，且在處理方法上亦能較具彈性，因此在解決不易量化的衡量方法上，提供了一個可行的思考方向。 本研究的主要目的希望藉由不連續選擇理論中的多項Logit 模型(MNL)結合模糊理論中的模糊語意尺度法(FLS)來校估住宅決策選擇機率之方式，以改善傳統不連續選擇理論在住宅決策選擇行為之缺失。透過使用改良後的模糊語意尺度法定義家戶購屋決策指標，然後將其應用至傳統多項Logit模型中，進而發展出新的模糊多項Logit模型(FMNL)，並結合相關分析與因子分析修正模糊多項Logit模型(CFMNL)。然後將上述三種模型的校估結果進行比較分析，以瞭解何種模型較符合研究的實用性以及本研究所提出新的模型是否更能有效解決傳統計量模型所面臨的質化變數處理之問題。在實證分析上，本研究擬選擇台南都市地區新近完成購屋交易的高層集合住宅家戶作為研究對象。 關鍵詞：住宅選擇、Logit模型、模糊語意尺度法、模糊多項Logit模型(FMNL) 壹、前言 有關家戶對住宅之選擇行為，長期以來一直是重要的研究課題。例如購屋者如何根據其需求形成住宅選擇的決策過程？已購屋者的使用後滿意度如何？而政府之政策措施對消費者購屋決策行為產生何種影響？這些皆為學術界及實務界所亟為關切的課題。部分研究指出國內外有關購屋決策行為之研究大多在探討購屋者個人因素、鄰里環境與住宅本體條件對購屋決策的影響，而針對政府提供低利購屋優惠貸款補貼之政策措施是否會影響消費者之購屋決策行為之相關研究則相對較少。由於家戶在購屋時通常包含甚為複雜的決策過程，其中隱含的不確定性甚高。如何衡量這些複雜的因素使其成為完整適切的購屋決策評估指標，以提供供給者從事開發、規劃、設計、交易產品以及政府住宅相關單位擬訂住宅補貼政策時的參考依據，成為本研究所欲探討的主要課題之一。此外，因為都市土地寸土寸金，為使土地能更有效集約使用，近年來高層集合住宅的蓬勃發展，不僅為都市空間景觀帶來了垂直發展的新型態，亦舒解了大部分都市住宅用地難求的問題。而選擇購買高層集合住宅的家戶可能會因為所得、家戶規模、家庭生命週期及其偏好…等因素而與選擇購買透天厝的家戶有所差異。換言之，這兩類購屋家戶的住宅需求可能會不同，故比較此兩類家戶住宅選擇行為之差異應為本研究所欲探討的有趣課題之一。 去年(2000年)諾貝爾經濟學獎得主之一係由發展出個體不連續選擇理論與方法並將其應用在住宅等個人重大選擇行為上的美國加州大學柏克萊分校經濟學教授Daniel L. Mcfadden獲得。綜觀D. Mcfadden(1973, 1978, 1981)及其他相關研究(Kain and Quigley, 1976; Lau and Post, 1993)顯示，在有關住宅選擇行為的相關研究中利用不連續選擇理論(Discrete Choice Theory)中的Logit模型(Logit Model)來建立住宅選擇模式最為常見。然而，效用函數誤差及替選方案集合之指定等問題則因研究主題之不同而有不同的影響。面對住宅資訊不完整的現實環境，購屋者對自身需求並非明確，往往很難取得明確的資訊。尤其在評估每一個替選方案的住宅選擇機率時，Logit模型通常不易解決來自受訪者本身具有模糊特性的質化變數，例如「住宅品質」的衡量。因此，由Zadeh(1965)所提出及發展的模糊集合論(Fuzzy Set Theory)對於量化具有質化觀念的語意變數之衡量已經產生非常良好的效果[55,56]。 自1970年以來，已有許多文獻結合模糊集合論以探討人類決策行為[10,22,30,31,33,36,50,57,58]。被尊稱為模糊邏輯之父的Zadeh(1975)指出此種可處理模糊化的技術已可藉由自然語言中的文字或句子所組成的語意變數來取代(H. Bandemer