城镇化建设面临的十大问题河北新业律师事务所张霄云2013、05、30.pptVIP

PPP项目类型的供地问题   河北新业律师事务所 张霄云  目 录 土地供地方式 1 常见对土地供地方式的误解 2 PPP实务问题 3 一、土地供地方式 1、五种供地方式 各供地方式占比 二、常见对土地供地方式的误解 1、对供地方式误解的体现 2、租赁方式 物权，可以办理国有土地使用权证，可以抵押、可以转让，也可以合作经营 期限20年： 　　以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）执行，租赁期限按照《合同法》规定，不得超过二十年。 租赁 2、租赁方式 可以采取租赁方式供应土地的： 3、租赁方式与产业政策结合 第八条（土地使用方式的确定）各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。 第九条（土地供应方式的确定）以先租后让、租让结合方式供应产业用地的，按用途依法需采取招标拍卖挂牌方式出让的土地，招标拍卖挂牌工作可在租赁环节实施；在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时，可采取协议方式。 国土资源厅发[2016]38号文： 4、38号文限制条件 国土资厅发〔2016〕38号文：第一条 产业用地政策是指国务院、国土资源部针对特定行业制定的专项用地政策。 　　上述“特定行业”，不包括房地产业。 4、协议出让 根据《协议出让国有土地使用权规范(试行)》，协议出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让外，方可采取协议方式，主要包括以下情况： 　　 可以采取协议出让方式供应土地的： 4、协议出让 “三、创新土地管理方式，提高新型城镇化质量 （六）积极推进城镇低效用地再开发。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励机制，鼓励土地权利人、集体经济组织和社会资本，采取灵活的处置方式，促进城中村、棚户区、老工业区改造，推动城市更新、产业升级和功能提升。在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联合、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发，原划拨土地使用权改造开发需办理有偿用地手续的，可依法采取协议方式。” 《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》（国土资规[2016]4号，2016年4月14日）： 棚户区改造供地方式 5、划拨方式 可以采取划拨方式供应土地的： 1）符合《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目， 2）（国办发〔2014〕15号）经营性文化事业单位转制涉及的原划拨土地，转制后用途符合《划拨用地目录》的，可继续以划拨方式使用 3）（国发〔2014〕46号）在老城区和已建成居住区中支持企业、单位利用原划拨方式取得的存量房产和建设用地兴办体育设施，对符合划拨用地目录的非营利性体育设施项目可继续以划拨方式使用土地 6、作价出资方式 6、作价出资 政府可以以作价出资的方式将土地资源注入SPV，如果此规定能够适于公共租赁住房以外的其他PPP项目，且能够明确像公共租赁住房领域一样，政府出资不参与项目经营期间的收益分享，仅保留对资产的处置收益权。 三、PPP实务问题 1、一级开发与ppp 1、一级开发与PPP　 1）地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。 2）土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。 土地储备财综[2016]4号文 1、一级开发与ppp （财金〔2016〕91号）规定：“PPP项目主体或其他社会资本……不得作为项目主体参与土地收储和前期开发等工作” 被社会上普遍认为，土地一级开发将不能再以PPP模式实施。 分析原因可得，单纯的土地收储和前期开发工作，因土地整理完毕即交验，不存在后期项目运营环节，不符合当前国家主推的PPP模式内涵和特征要求，不宜采用PPP模式运作。 2、片区综合开发ppp项目 （财金函〔2016〕47号）规定：“综合开发，包括城镇综合开发、环境综合治理、保障性安居工程、智慧城市” 2、片区综合开发ppp项目 3、PPP项目资金来源不得与土地出让收入 4、土地开发权与PPP项目捆绑实施的支持性文件不到位 实务操作中，就准经营性及非经营性PPP项目而言，由于项目自身收益有限或者没有收益，而地方政府财政承受能力有限，为提高项目对于社会资本的吸引力，由政府方将项目周边特定地块的开发权以“缺口补助”的方式提供给PPP项目公司或者PPP项目社会资