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地产新人培训资料 新人培训教材 第一章 房地产基本知识介绍 从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 % c2 g% w2 ~# L ? @. H9 A% X- I1 {$ s第一节 专业名词术语 91、房地产可分为： 2 v+ E: T7 ^9 [- g: Q??r(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 9 (2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 / (3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 q??w$ a$ |/ i7 N. ` 2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 - g/ b3 s S$ h M- U/ w. N- j* Q( q 3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 [6 D4 ]/ t# y4 E$ Q1 q M4、何为“三通一平” ??S- b. t t: i2 x$ L; S“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 - N9 U# v1 h9 k, Z 5、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 3 n4 m1 B p# z- _# z8 F8 w6、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 ) l7 ?* d0 u$ h; b0 `(2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 2 {, I$ b6 D* g7 d7 U (3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。 . e* \. i2 k2 Q$ _上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 / R9 p* M, r9 Q6 `: Y??Q7、计算公式： ??l7 [# ~0 F3 \4 o 容积率：总建筑面积/土地面积 0 S; v; x7 r3 r) I F f建筑密度：建筑占地面积/土地面积 × 100% ) D( C4 \0 j( `( t; x3 h绿化率：总绿化面积/土地面积× 100% 2 Z. T) p ?1 F8 S 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100% . F??R( {1 B: E: o- @, l 得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100% 6 h4 [1 x n/ O: ^??D/ T 建筑面积=套内建筑面积 + 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数 $ X8 h/ R, E, A1 G3 Z 公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。a 套内建筑面积 = 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2 / s1 ]9 A8 s% a, H: U4 D0 H =建筑面积/分摊系数 9 a7 u8 k2 c/ W/ S5 J7 h. n封闭式阳台：面积计算100% , G: B/ J# y+ X, T9 ?4 H% L敞开式阳台：面积计算50% 3 p: E Y8 q# O; L 阁楼、露台，一楼花园，一般赠送 * B R3 K: ^/ @ P 住宅交付时的要求 4 G# q1 f! i3 Y7 Z6 S( y0 o(1) 交付使用许可证，入住许可证 ) }* d2 m0 g$ d; w N??|(2) 质量保证书 , A: i- E1 {8 _: I (3) 产品使用说明书 ; K6 D X+ V??j8 j5 t5 d 前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等） * m! ?5 ] c5 u( J??Y E1 P) v 8、何为代理，何为中介？二者区别 t! r??p+ n, C! I) B9 _ 代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。 . H; O! E, ~. y+ N: f 中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战