奇正边城故事营销策划方案课案.doc

“奇正☉边城故事”项目营销策划报告 前 言 运作本相目的切入点： 在激烈的市场竞争中，房地产开发不仅需要雄厚的经济实力，更需要严谨、周密的策划运营，房地产顾问公司与开发商应全面协作，实现双赢策略, 房地产全程策划尤显重要，我司工作的核心在于充分挖掘地块潜在价值、从产品上营造核心竞争力，炒作新概念，合理地实现开发商利润最大化。 截止到目前为止，我司（爱慕地产营销顾问有限公司）在渝北成功策划包装过“逸静花园”、代理销售“怡馨花园”、“北城新贵”、“佳鑫花园”同时公司核心骨干人员策划包装过“在水一方”、“地王名士阁”、“乡水湾别墅”、“城市港湾”、“一城新界”、“广州王府井大厦”等。可以毫不谦虚的说，渝北科技产业园区的形成、片区物业的规划、物业的发展走势，是伴随着我司由发展到成长乃至而后壮大的过程，他凝聚我爱慕智力产业组织全体员工的心血，是我们辛勤劳动的结晶，我们通过几个项目的运作，完全掌握了渝北区房地产项目的一手资料，因此我们是该片区极具有发言权的营销代理机构。 形象包装建议 一、产品策略建议 1、方案一： 1）建议小区命名为：奇正☉边城故事 （奇正☉北岸公社） 用意：研究本项目的基本特征，本项目的地块是一个长方形地块，且地块宽幅较窄，无疑对项目的规划设计造成较大难度，对设计师提出了更高的要求，但可以肯定地是再高明的设计师，在保障最大容积率的情况下都不能设计出气派、恢弘的景观，然而目前科技产业园区的物业已经完成低端物业向中端物业的转型，目标客户群由经济承受能力弱、文化品味低的农转非向市中区工薪、养老、投资一族的过度，迫使的开发商必须得在自己的产品本身做功夫结合有力度、别出心裁、定位准确的宣传才能实现利润的最大化。我司认为本项目在其他优势不明显的情况下，其核心竞争力应在生活方式上下功夫。电影《边城》讲述了城郊结合部传统的浪漫爱情故事，看过后多少人为之动情、多少人为之恋恋不忘、多少人为之回味悠长，在科技产业园区乃至整个重庆世俗文化与概念楼盘相嫁接的并不多见，但近年来有些发展的趋势，我们在宣传上将抛弃传统的手法，开创复合地产文化宣传的先河，“奇正☉边城故事”正是以传统建筑风格营造的文化型（怀旧情节）生活社区，以建面110平方米以内的小户型为主，适合休闲、养老、投资，让养老人群找回失落的文化，让人找回初恋的感觉。 产品定位: 休闲、养老、投资型纯小户型文化社区 品牌概念（主打广告语）：找回初恋的感觉 （开创城郊新生活） 建立产品CI基础系统（重点为VI的设计、应用）、应用系统 建立高品位的售房部及样板房作形象展示 2、方案二： 建议小区命名为：碧波◎湖岸印象 用意：当我远离城市的喧嚣，拖着疲惫的身躯在平坦的高速路上一路飞驰时，我的神经开始松弛；心情开始舒畅；神情开始怡悦。一路绽蓝的天空、蜿蜒起浮的山峦。。。。。。拐进化家湾，突然我的眼前豁然开朗，这是我自从踏入这个城市以来，久违了的感觉，仿佛拉回了我童年的思绪，暮色里的炊烟、小石子激起烟波湖里的涟漓、不远处母亲深切的呼唤。茫然，眼前一亮，日内瓦式的风情建筑优雅地躺在静谧的湖畔，湖水波光粼粼的泱着轮通红的圆月，路旁葱蓉的松树让人们突然放慢了生活的节奏，一切恬静而又自然。“碧波◎湖岸印象”借湖以纯浪漫主义的笔法，勾勒童年生活的轮廓，现实中幽雅美好湖岸生活的朦胧之美，让人们产生无限的遐想。“碧波”、“湖岸”动与静的结合遥相晖映，直抒了卖点与湖畔的生活寓意；“印象”以隐晦的笔法告诉人们：即便是你不买我们的物业，此处的环境也会让你们留下深刻的印象。 第二层用意：目前科技产业园区有影响力的楼盘，无论是在水一方、或是水木清华、或是翠湖柳岸、或是绿苑岛、或是水天一色打的都是稀缺资源湖景牌。其铺天盖地的宣传炒作对科技产业园区的湖景楼盘造成了广泛的影响，虽然我们不是紧邻着湖，但我们毕竟和湖是一步之遥，它不邻主干道，没有来往的汽车造成的喧哗的噪音，它可以眺望湖畔，反而能够享受湖畔的宁静。我们借大楼盘的宣传，节约自身广告支出。 产品定位: 依然是 休闲、养老、投资型纯小户型文化社区 品牌找概念（主打广告语）：找到了！我奢望已久的家园 建立产品CI基础系统（重点为VI的设计、应用）、应用系统 建立怀旧主义的售房部及样板房作形象展示 （二）产品规划建议 该盘将以“找回初恋的感觉” 或“找到了！我奢望已久的家园” 为主打广告语，以“ 休闲、养老、投资型纯小户型文化社区”为主题定位。考虑到湖边都是一些现代的，比较跳跃的建筑色调，其作用只能是突出一个建筑物，没有把融入环境（在水一方除外）是翠湖柳岸和东方紫竹园的通病，为了避免这一点，我司建议以传统建筑元素为主，立面以浅灰为主、搭配咖啡色、采用青瓦白檐、底层立面做文化石，营造简洁、朴素、幽静的建筑风格，建议参考溯源居、上江城、