土地估价机构面对新的外部环境如何实现新发展研讨.doc

土地估价机构面对新的外部环境如何实现新发展 一、 回首2014年，改革的声音成为中国当代之声最强音，各项改革“马力十足”，各项新政不断出台让人应接不暇，中国经济正式步入 “新常态”。政府简政放权，转变职能交由市场决定估价行业正处在转型升级的关键时期 （一）准入资格取消 根据十八大确定的行政体制改革方向，2014年11月24日《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕50号）土地估价师资格赫然在列，文件明确取消土地估价师准入类资格的行政许可。取消职业资格的准入类行政许可，其目的是降低就业门槛、营造良好的人才发展环境，激发市场活力，促进行业自律管理。此政策短期内估价收费标准维持不变十八届三中全会以来，中央政府强调要发挥市场配置资源在房地产调控方面的作用，市场经济的核心优势便是竞争机制，竞争机制带来“优胜劣汰”，而优胜劣汰的压力驱使人人都会更加努力。、多元与跨界的发展 （一）多元化 1、估价多元化 （1）估价业务多元化 估价业务多元化以鉴证性为主，咨询性并重。那么借此，我们认识下何为鉴证性报告、何为咨询性报告。 根据提供的专业意见的用途和作用，土地估价报告可分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价）；二是咨询性估价（或称参考性估价）。为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即为房地产交易当事人双方服务，还包括为政府(课税)、司法机关 (司法鉴定)等第三方服务，并且对估价结果的采信主体往往是房地产交易当事人之外的第三人，估价报告具有“公共产品”性质，通常属于鉴证性估价。为估价委托人自己使用而提供的估价，为房地产交易当事人一方或双方服务，对估价结果的采信主体就是房地产交易的当事人，例如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种“私人产品”，通常属于咨询性估价。 常见的鉴证性估价报告有：建设用地土地使用权出让、抵押估价，城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价，以城市地价动态监测为目的的土地估价，以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价，以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价，以司法鉴定为目的土地估价，企业各种经济活动中涉及的土地估价。咨询性估价报告部分是依据法律要件的需求而产生的，部分是依据市场的需求而产生的，常见的咨询性估价报告分有：土地的转让、租赁、分割、合并估价，信托基金投资等等。 （2）新型土地估价 随着十八届三中全会、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议以及两会对新型城镇化工作提出部署，必然推动农村集体经营性建设用地进入流转，土地使用制度改革进一步深化，土地要素市场进一步繁荣，市场交易进一步活跃，不但会延伸出传统的估价业务如三旧改造涉及的估价与咨询，而且还会衍生更多新的估价业务，诸如农用地征收估价、农村土地承保经营权的流转估价、土地流转信托等等。 新一轮国企改革，发展混合所有制，将会涉及重组、企业兼并等诸多经济活动，均可能会包含土地估价，土地估价作为重要组成部分不可忽视。 目前大中城市稀缺，地下空间使用权使用和出让如何估价等都是可以作为的。 。 2、房地产全过程顾问服务 土地准备阶段参与土地利用总体规划、土地利用专项规划、土地利用详细规划及土地整理的顾问服务土地储备阶段土地一级开发实施方案、前期调研、征收拆迁估价与顾问房地产开发阶段前期策划、征收拆迁估价与咨询、社会风险稳定估价、项目报建立项运营阶段项目后评价 （2）参与政府咨询顾问 随着深化经济体制和政治体制改革，十八届三中全会决定提出，政府购买服务，萌生越来越多的为政府及其职能部门提供的咨询。地集约利用评价、土地价值分析、土地收储规划与资金策划、地产信息系统建设等相关业务在财政资金绩效评价、行政事业资产管理、管理顾问等领域绩效评价，国众联已在固本强基、排污、博物馆、保障性住房、公共景观工程、环保工程、人才引进、科研实验等各类型绩效评价服务。企业方面如投资项目可行性研究、决策分析尽职调查、风险管理等业务类别。信托物业状况评价、信托物业市场调研 （二）服务业横向一体化 在做专做精估价的基础上，向相关延伸，包括登记代理、土地规划与整理、工程咨询、测绘、规划设计、工程造价、监理等中介集团方向发展打造综合性的专业咨询服务机构损余物资社会化公开处置的中国保险损余物资信息网， 2013年7月，参与了2013年9月浙江余姚特大水灾，2014年5月深圳、东莞暴雨水灾，2014年7月海南台风水灾的损余物资处理业务。处理保险车辆损余物资辆，为保险公司减损 三、多元与跨界的战略举措 （一）健全管理模式 无论是业务多元化发展，还是，随着扩张，企业的规模也随之扩大，作为估价机构，必然会使得企业的协调成本、沟通成本、人力成本等增加，所以完善流程管理、人力资源管理、内部治理结构非常重要。 特别是跨区域经营，应着