土地估价实务——解读研讨.doc

土地估价技术报告 项目名称:成都○○○○○○公司抵押贷款涉及位于德阳市广汉市高雄路的四宗出让商业用地土地使用权价格评估 受托估价单位：四川○○土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告编号：（川）○○（2013）（估）字第320号 土地估价技术报告编号：（川）○○（2013）（技）字第320号 提交估价报告日期：二○一三年十一月二十三日 关键词：四川省·广汉市 抵押价值评估 四川○○土地房地产评估咨询有限公司 2013年度 点评: 基本要求：报告封面需有项目名称（需明确委托估价方、估价目的、地块位置、土地用途、权利性质（包括土地所有权及取得方式）、价格类型等）、委托估价单位、报告编号、报告提交日期及关键词（土地所在地省市县、估价目的、估价机构、年度）。 存在问题：本报告在项目名称中未明示估价对象系国有建设用地、价格类型属土地使用权市场价格。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 成都○○○○○○公司抵押贷款涉及位于德阳市广汉市高雄路的四宗出让商业用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 名 称：成都○○○○有限公司 住 所：成都市新都区新都镇高东路XXXX号 法人代表人姓名：周国桥 注 册 资 本：（人民币）伍仟万元 实 收 资 本：（人民币）伍仟万元 公 司 类 型：有限责任公司（自然人投资或控股） 注 册 号：51012500004XXXX 经 营 范 围：加工、销售：沙发、家具（凭有效许可证经营）、床垫、床褥；销售五金交电、日用百货；经营生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备及零配件；货物进出口、技术进出口（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目取得许可证后方可经营）。 点评: 基本要求：说明估价的委托单位及其隶属关系，委托估价方与土地使用者的关系、主营业务范围等以及单位地址法人代表、联系人等，或委托的个人、身份证号码等。 存在问题：内容不够全面，缺乏委托估价方与估价对象土地使用者之间关系的介绍，漏联系地址、联系人等。 三、受托估价方 受托估价方：四川○○土地房地产评估咨询有限公司 机构地址：成都市人民北路一段25号501室 法定代表人：○○○ 执业范围：全国范围内从事土地评估业务。 注册号：A2011510XX 资格证书获得时间：2011年7月1日 估价资格有效期：2016年6月30日 电话：(028) ○○○○○○○○ 邮编：610081 点评: 内容完整，符合现行《城镇土地估价规程》报告规范格式要求。 四、估价目的 委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，我公司受托对上述估价对象的使用权价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公平、合理的土地使用权价格参考依据。 点评: 基本要求：估价目的通常应明确为何种需要估价、估价依据、估价结果应用方向等。 本报告估价目的表述清晰。 五、估价依据 本次估价依据以下资料进行分析和测算： (一)国家及地方的相关法律法规 1.《中华人民共和国物权法》 2.《中华人民共和国土地管理法》； 3.《中华人民共和国城市房地产管理法》； 4.《中华人民共和国城乡规划法》； 5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)； 6.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）； 7.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）； 8.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）； 9.《 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（ 国办发[2011]1号） 10.《四川省物价局、四川省国土资源厅关于重新制定地(矿)产交易服务收费的通知》（川价发[2006]229号）； 11.《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）； 12. 广汉市城区项目行政事业性收费标准相关文件； 13. 本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。 (二)土地估价的相关技术规程 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001，2001年11月12日）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）； 3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）； 4、中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011，2011年1月1日）。 (三)土地估价相关资料 1.广汉市近年土地市场交易资料； 2.广汉市近期土地开发各