定价方法与价格表制作分享探讨.ppt

定价方法及价格表制作分享 关于房地产价格的思考 一般商品定价的原则： 制造成本+ 营销费用+管理成本+行业规律利润+税费=销售价格 房地产的价格是不是也都这样来的？ 定什么样的价格才是最合理的？ （我们都会遇到定高、定低的情况？） 本次分享的主要内容 价格报告撰写 定价方法 价格表制作 定价是从客户的角度，精确衡量一个产品价值的过程 定价是一种艺术，一种高风险的“赌博” 定价的定义 1、定价方法 企业目标 竞争格局 市场预测 项目定位 产品定价 定价的过程 1、定价方法 市场定价模式 市场比较法 租金还原法 成本利润推算法 同区域物业参考法 产品拟合度 住宅物业 商业物业比较通用的定价方法 与展商心里的“算盘” 项目区域内无参考项目 1、定价方法 定价的方法 自成一体，以我为主 同期市场无任何产品可参考 市场比较法进行步骤 1、筛选可比楼盘 2、确定项目权重 根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度2）和项目距离的远近 3、各项目打分 五同法（同区域、同类型、同客户、同产品、同时段） 比准指标： 区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性 规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及设施 户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新 景观及视野：景观内容/景观面宽 品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/ 项目品牌类：发展商品牌/专业团队/前期推广形象 4、比准价形成 项目均价＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d) 市场比较法 项目均价算法： d c b a ? 　 权重 均价d 均价c 均价b 均价a ? 修正均价 pd pc pb pa Px 项目 项目d 项目c 项目b 项目a 本项目 项目 　因素 在售项目价格修正： 速度修正、时间修正 2、价格表的制定 价格表的制定过程 价格表制作过程 层差（竖向差）确定 折扣率及销售促销折算 价格表完成 价格验证 总体均价制定 最大朝向差确定 价格制定考虑因素： 项目整体位置 临街面状况 楼层状况 与主力店关系 铺面与交通关系 铺位面积 层高 使用率 进深比 2、价格表的制定 成表因素 价格制定考虑因素： 景观 朝向 视野 户型结构 采光 面积大小 通风 噪音 住宅 商业 单价形成=基准价+朝向差+层差 爬楼打分、权重、最大朝向差 跳差 2、价格表的制定 变量X 朝向差 2、价格表的制定 朝向差不会影响项目的均价，而是决定均价在同一平面上的分布，对销售结果产生着直接的影响： – 均衡销售：尽量缩小朝向差； – 在销售前期消化部分难点单位（噪音、污染或其他特殊原因）：尽量拉大平面朝向差； 打分表的最要项目解析 2、价格表的制定 最小值：合计分数的最小值； 最大值：合计分数的最大值； 差值：合计分数与最小值之间的差值； 最大差值：各差值得最大值，具有较为重要的意义，为最大朝向差值按比例分配的依据； 差分值：差值/最大差值 最大朝向差：同一平面上最好和最差的差； 最大朝向均差：最大朝向差除以最大差值； 打分朝向差：最大朝向均差乘以差分值； 基准值：价格标准值； 手动调差：根据对项目理解及其他情况对项目各栋价格作最后的调整； 楼体 低层内庭 中 层 高层外庭 远景 园景 15F 20F 内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬 层差 2、价格表的制定 Ⅰ园景:高-中-低 高 中 低 越过遮挡 景观面充分 中 高 低 50 50 50 50 50 50 50 80 80 80 80 80 80 150 80 80 120 80 80 80 50 50 50 100 0 Ⅱ远景：中-高-低 层差 2、价格表的制定 层差是解决各楼层价格分配，层差影响各楼层段的去化速度： – 先消化高层单位：尽量减少层差； – 先消化低层单位：尽量增加层差； - 中高低楼层均开花：中间层差大，两端层差小 必须要记住的一些公式 2、价格表的制定 求和：sum; 最大值：max; 最小值：min; 排序：RANK(AK27,$D27:$AZ27) 取整：ROUND($C$23*C20/10,0)*10; 数数：count; 平均值：average; 统计公式：COUNT($S$21:$AV$44)-COUNTIF($S$21:$AV$44,“=500000”)-COUNTIF($S$21:$AV$44,“=300000”)（统计300000-500000之间的数值的个数）； 单边量求解： 公式审核： 小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点都不能差。 如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了！ 温馨提示 2、价格表的制定