保利地产成本管理探讨.ppt

4.价值链及成本动因分析 4.1 企业内部价值链分析： 投资策划 能挣钱的项目，才是好项目，所以在一个项目的投资策划时，就应建立在认真、客观的调研和分析之上，选择有优势的项目。重点对市场现行售价和预期走势进行准确的调查判断，确定目标售价。 土地获取 土地成本优势是项目成功之本。如何获取一个优惠的土地价格，这是保利可以考虑的方向。 规划设计 事实证明科学合理的设计可以降低10%的工程造价，所以在考虑设计的可行性基础上，降低造价。 1、公司简介及运营现状分析 固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。图中固定资产周转率从08年到11年呈先升后降的趋势，说明固定资产的使用效率不高。 1、公司简介及运营现状分析 总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从08年到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。 1、公司简介及运营现状分析 保利地产成长能力 1、公司简介及运营现状分析 主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量企业的持续发展能力。保利地产的主营业务增长率在2007年到2009年间，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，2010年主营业务收入增长率出现了上升，但2011年有出现下降，可能由于政府的调控政策,保利地产应该采取更加积极的措施。 净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。净利润增长率也是企业成长能力的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。从表中可以看出，保利地产的净利润增长率在2007—2011连续下滑， 说明该公司的持续发展能力正在减弱。 1、公司简介及运营现状分析 保利地产盈利能力 由表可知，保利地产2011年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利润都有提高。 1、公司简介及运营现状分析 1、公司简介及运营现状分析 由以上数据分析可以看出： 保利公司营业收入以及利润均基本符合市场预期，总利润首次突破百亿，毛利率回升了2.95 个百分点,净利润超过了万科。12年毛利率的稳定甚至继续上升仍然可期。 公司净负债率长期处于高位水平，11年有所下降。但短期借款的占比大幅上升，为短期偿债形成一定施压，但公司有182亿的货币资金在手，资金仍然充裕，能够满足23亿的短期借款以及118亿的一年内到期非流动负债。短期借款大幅提升一方面说明融资运作空间有所紧缩，另一方面也会拉低公司业绩。 保利地产的经营规模在2011年有了长足的进步，资产总量已接近中国地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，管控问题越来越严峻，导致主营业务成本的居高。面对国家对地产行业的调控，想要有更为优秀的表现，需要在营销和存货周转管理上认真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理，适应市场经济规律。同时，因注重多元化，分担单一业务领域市场风险，参与保障房建设，争取政府资源及信贷资源。 　　 2、内外部环境及SWOT分析 （行业分析） 2、内外部环境及SWOT分析 2.1外部环境分析 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。 由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。 随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 采用PEST分析法对外部环境进行分析。 2、内外部环境及SWOT分析 2.1.1 政治法律环境（Political Factors） 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下： 税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 限制房地产开发的的贷款管理 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款； 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款； 2、内外