世联地产咨询方案完整演示版.ppt

XXXX大厦项目发展战略与定位报告 我们解决问题的技术思路 当前研究内容：开发商目标及约束条件 我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向 同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解” 开发商需要世联解决的问题 当前研究内容：项目界定 一、项目分析 当前研究内容 当前研究内容 解决方案 客户定义 客户群分析 其他客户分析 目标客户(1/2) XX开发区 中心区核心位置 发展中区域 XX产业带动 区域首个写字楼项目 项目形象高档 项目成本中低档 项目所在区位 项目发展背景 项目开发目标 客户关注因素 项目定位因素分析 高档 地标 积极进取 朝气 领先的时代，创新 高档 小空间，可自由组合 分析因素 本项目条件 衍生联想涵义 关键字： 项目形象定位 建议案名： —— 项目定位 1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目产品定位 功能 办公、居住及配套设施； 写字楼及公寓比例的确定原则 以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风险； 从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、办公＋居住、居住、投资）； 配套设施比例的确定原则 既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营； 更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度； 功能定位原则 根据市场结论，本项目物业应具备办公、居住功能。 从客户目标出发，酒店式公寓是否可行？ 1、本区域现实条件的支撑？ 结论：本区域的现实条件适合开发写字楼，而对公寓的支撑则明显较弱。 资料来源：世联模型 2、目标客户需求市场的支撑？ 资料来源：客户访谈 3、公寓供给市场的重点竞争 资料来源：市场调研 XX 本项目项目产品定位 本项目总体功能比例 建议配套设施 设施： 餐饮、娱乐、会议、商务中心、银行、证券营业厅、便利店等 规模： 1～2层，约5000平米 1、平面布置 2、建筑设计 3、建筑风格 4、其它 物业发展建议 1、平面布置 N 1、平面布置：广场 2、建筑设计之户型（1/3） + = 标准单元户型面积：50～60平米，可多套灵活组合 平面组合：公寓 办公 XX办公企业浏览（2/2） XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼 XX办公市场总结 二、XX宏观环境 XX宏观经济状况 XX规划发展 XX宏观经济状况研究结论 XX宏观经济： GDP指标 XX宏观经济：人均 GDP XX整体经济结构：产业发展 XX宏观经济对其房地产市场的带动 高速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业发展状况 宏观经济增长 缓慢发展 综合发展型 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 超速发展 单纯数量型 发展特征 改善需求为主 改善需求为主 生存、改善需求兼有 生存需求 需求特征 8000以上 4000～8000 2500～4000 800～2500 人均GDP （美元） 减缓发展阶段 平稳发展阶段 快速发展阶段 启动阶段 发展阶段 按照一般规律，XX房地产发展已经进入快速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接近于启动阶段。 原因分析：第三产业比例过低，素质较差 2003年XX宏观经济增长速度80％ 人均GDP3259美元 XX规划发展研究总结 三、XX产业链研究 XX产业发展周期 企业办公、居住的发展 对本项目的借鉴意义 案例研究 案例研究对本项目的借鉴 ？思考： 从XX招商项目看，各项目建设阶段是否产生大量商务办公、居住需求？ 本项目能够抓住的办公需求分析（1/2） 本项目能够抓住的办公需求析(2/2) 本项目能够抓住的商住需求分析（1/2） 本项目能够抓住的商住需求分析（1/2） 分析思路 结果构成 实现目标面临的问题 市场研究 地块分析 区域背景 客户目标 解决方案 产业链研究 项目发展战略 项目定位 功能比例 宏观环境 客户定位 形象定位 产品定位 物业发展建议 区域竞争 项目界定 写字楼案例 基础资料研究 项目SWOT分析 功能比例 客户定位 形象定位 功能、产品定位 物业发展建议 区域竞争 写字楼案例 项目定位 项目发展战略 价格定位 经济测算 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 优势（S）： 劣势（W）： 机会（O）： 威胁（T）： 项目 SWOT分析 及 相应战略 根据SWOT分析，得出本项目发展战略 1、适应多种客户需求，降低市场风险 2、可组合小空间，降低置业门槛 3、形象公建化，低成本运作 项目定位 1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、