商品住宅市场泡沫产生、膨胀的预警与量测方法.docVIP

同济大学 硕士学位论文 商品住宅市场泡沫产生、膨胀的预警与量测方法研究 姓名：尤洪仓 申请学位级别：硕士 专业：技术经济及管理 指导教师：何芳  摘要 摘 要 本文首先评介了国内外研究现状，指出现有的对房地产泡沫的各种量测模型 要么难以获得相关数据，要么就是无法全面、及时、准确的反映当前房地产市场 的状况。文章还界定了与房地产泡沫相关的几个概念，并对学者们经常提到的房 地产过热与房地产泡沫进行了辨析。接着，文章从房地产价格弹性机制和预期的 正反馈作用机制的角度分析了房地产泡沫的产生、发展直到被吸收或破灭的过 程。 如何及时、准确的监测商品住宅市场泡沫的产生和膨胀，如何准确的度量市 场泡沫发育程度是本文的核心内容。文章先是通过对日本、香港以及中国海南等 比较典型的房地产泡沫实例的比较分析，发掘房地产泡沫发生发展过程中的特 点，探寻能够及时有效的对市场做出反应的指标。然后，结合我国匕海近年来市 场以及政策环境的现实状况，构建商品住宅市场泡沫动态监测系统。系统选取了 需求、供给、预期、替代投资渠道和金融支持力度五类前瞻性指标，用以监测商 品住宅市场泡沫的发生和膨胀：系统从泡沫的本质——商品住宅的价格与由居民 有效购买力决定的商品住宅价值的角度，选用收入法和支出法分别衡量泡沫的发 育程度。 最后，本文用该系统对上海市近年来的房地产市场进行了诊断分析。 预期正反馈机制模型 关键词：泡沫 过热 价格弹性机制  ???? ???? ????? ??? ? ? ??? ???? ???? ? ?? ?? ?? ???甌? ?? ?? ??? ?? ??? ? ?? ? ??? ?? ? ? ??? ??? ????瑃?????? ? ?? ? ? ???甌??珹???? ?????????? ? ? ?????? ??? ????? ? ??????． ? ??? ? ??? ? ?? ? ????? ??? ???? ?? ???????? ??? ? ???甌? ? ???? ?? ? ???? ???? ? ?? ??瓵 ??? ??? ??? ???琣? ??? ??????? ????．?? ???? ? ? ????? ?????琒????，??????，???? ??? ? ? ???? ? ????? ? ? ? ????? ? ????? ????? ? ??? ???? ????? ? ??? ? ???? ?? ? ? ?? ??????，??? ?  声 明 本人郑重声明：本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得 与量测方法研究”。除论文中已注明引用的内容外，对本文的研究做 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不 包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表或未公开发 表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 作椭名：楸琶 期：?恢幸籮。牛 日  ??研究背景 房地产业是国民经济发展的基础性先导性行业，房地产业的发展态势对于国 民经济的能否持续健康的发展有着重要的影响。近几年来，面对全球范围内的经 济不景气，我国政府及时启动了扩大内需拉动经济发展的重大决策，扩大基础设 施建设，并把住宅产业确定为新的经济增长点和消费热点，部分城市如上海等还 把房地产业作为城市经济发展的支柱产业。取得了可喜的成绩，经济发展一支独 秀，?????％以上增长率稳定增长。 但是随着住宅产业的发展，??年以来全国各地房地产价格不断上涨，房 地产投资不断增加，各地的房屋空置面积也逐年增加，众多城市和地区的房价收 入比都超过了国际上公认的合理的??倍的比例，调查显示各地居民普遍反映当 前房地产价格偏高，但是房价仍在上涨，新开工面积仍在增加，这引起了专家学 者的讨论，当前我国房地产市场是否出现了泡沫，程度有多重，众说纷纭，也引 起了我国政府的关注。 ?瓼?? ?瓽??????从价格变动 始价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买主一一 这些人只是想通过买卖牟取利润，而对资产本身的使用及其产生盈利的能力是不 感兴趣的。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此而导致金融  绪论 危机。国内学者曹振良等认为：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续 上涨，虚拟资本?饕J枪善焙屯恋?的价格泡沫的过度扩张称为泡沫经济。谢 经荣等认为：泡沫经济是由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产的价格 飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃与 经济萧条的可能性。 乏会导致资产价格泡沫，他们还在另一个模型里简单的考虑了银行部门的中介作 可能导致金融资产泡沫，但他们并未将银行体系在泡沫形成及在危机中的作用模 型化。谢经荣