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销售策划方案 （讨论篇） 二零一一年五月 目录 第一部分 市场分析 平顶山经济与社会发展现状 平顶山市经济房展现状 区域分析 区域概况 二、 区域发展现状分析 第二部分 项目分析 项目价值分析 项目概况 二、 地块价值解析 三、 项目SWOT分析 第三部分 项目定位 背景阐述 项目住宅物业定位 客户定位 形象定位 案名建议 价格定位 第四部分 营销氛围形成 包装总纲 应用系统 第五部分 销售实施 销售阶段及进度 销售阶段工作安排 销售前期准备 各销售阶段价格控制 促销手段 第六部分 宣传推广策略 广告目标 二、 广告诉求 三、 广告风格 四、 阶段安排 五、 费用估计 第一部分 市场分析 平顶山经济与社会发展现状 平顶山市经济房展现状 快速的经济增长构筑了房地产发展平台 06—09年来平顶山GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持着快速的发展势态，较快的城市发展速度为房地行业的持续发展提供了良好的平台。 平顶山统计局： 2、 经济以服务也为中心，增长迅速 2009年平顶山全年完成地区生产总值1124.6亿元，按可比价格计算，比上年增长10 %，经济总量跃上新台阶。其中，第一产业完成增加值105.4亿元，增长4%；第二产业完成增加值735.1亿元，增长10.4 %；第三产业完成增加值284.2亿元，增长11%。人均生产总值达到23050元，比上年增长9.4%。一、二、三产业的结构由上年的9.5：65.2：25.3变化为9.4：65.3：25.3。非公有制经济完成增加值596亿元，占生产总值的比重为53%。 河南省统计局 城市居民可支配收入呈阶梯状递增，消费型城市特征明显。 2010年上半年城市居民可支配收入到达103.25%，同比03年增长了6.61%。消费型城市特征逐渐明显。 河南省统计局 小结：城市GDP及人均GDP均呈明显上升趋势。城镇居民水平稳步提成，消费支出比例逐渐增大。数据表明平顶山房地产市场存在着巨大潜力。 第二章 区域市场分析 区域概况 区域范围界定 平顶山市位于河南省中南部,平顶山有得天独厚的地理位置 丰富的自然资源 源远流长的历史文化以及雄厚的经济实力,自然就吸引着大量的人士来这里考察投资旅游 2、规划前景 依托交通组织，平媒集团和大型汽车交易市场、汽车服务行业的延伸及城市新体的发展，将更加优化区域经济结构，促进区域经济持续快速发展。 二、区域发展现状分析 1、经济水平逐渐提高 城市以东经济逐渐呈平稳的发展态势， 平顶山市新华区及卫东区的经济随着商业逐渐加大、大型社区的增多、周边汽车产业聚集及城中改造的发展并结合政府政策的指引推动下也正在逐步发展起来。 2、交通便捷，路网畅达 建设路、平安大道等是出入平顶山市主要门户， 占据了平顶山东部两个方向出城区的主通道。同时， 距城市中心大约30多分钟车程。交通十分便利。 3、矿产资源丰富 城东区域所占矿产资源是全市的二分之一， 且带动的其他业态产业相继而生。为区域发展提供强有力保障。 第二部分 项目分析 第一章 项目价值分析 一、项目概况 1、基本信息 区位：项目位于新华区平陕东路以东，市十二矿以南、吕庄村以西、平安大道以北； 属于十二矿生活区内。 总占地面积：约15亩 容积率：3.19 总建筑面积：31097.39约平方米 其中住宅总建筑面积为；23295.8平米 商业总建筑面积为： 1795.2平米 2、四至现状 项目东至：吕庄村，靠十二矿总公司、建设银行、农村信用社及东高皇乡。 对项目利弊：十二矿路以西联接平陕东路，交通相对便利。但是项目视觉环境相对较差。 二、地块价值解析 1、基本地形地貌——地块成正方形，高差起伏大约在10M以内。 景观分析 在项目整体景观视觉方面 ，因项目呈西高东低，南低北高地势。西向：平顶山脉边缘带，景观相对一般；南向：居民住宅区，顶层住户则可远观最大化，景观相对较差；北向：由十二矿公司整体遮住；东向：主要为村镇多树木，但整体景观资源相对一般。（注：景观资源一般） 污染及噪音分析 项目处在十二矿公司及运煤铁轨附近 ，其中的噪音对项目存在一定影响， 但是十二矿厂区及周边煤渣存放处则对周边人居生活造成的气体尘埃污染较大，气体污染主要来自十二矿中高大烟囱及通风井口， 影响相对较大。 风向、日照分析 平顶山具有明显的季节变化。冬季盛行偏南风， 夏季盛行准北风， 春、秋二季为冬夏季风交替时期， 风向变化较大，但以偏南风的频率最大。全年实际日照时数在1500 ~ 2100小时之间，属中等偏多地区。从日照百分率（ 实际日照时数占可照时数的百分比）来看，全年平均日照百分率，城市中心可达30 ~40 %以上，其他各地都在40 ~45 %之间，季节分布则以夏