上海五角场申能办公楼市场调研.pptVIP

典型竞争个案 创智天地 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 创智天地:总建100万㎡,产品涉及办公、商住、住宅、商业,另产品线宽度增加. 优势:品牌,品质,入驻企业实力,规模,全方位生活办公配置 开发期: 一期已于2006 年全面竣工 :工程包括创智天地广场四幢智能化办公楼、创智坊沿大学路4个地块. 二期整体计划将于2009 年完工 :工程包括创智天地广场其它建筑、创智坊沿大学路的其它地块及沿凇沪路的高科技办公楼宇 典型竞争个案 创智天地 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 创智天地资源中心设有大会议室、会议室、多用途室及贵宾室，设施齐备，功能完善，可用于举行国际会议，研讨会，培训，总裁会议及座谈会等各类活动。 设施包括: 视频会议系统拍摄/录像系统无线控制系统? 50等离子内置屏幕无线触摸式屏幕控制视频会议系统? 72超大投映屏幕2500流明LCD投影机 典型竞争个案 创智天地 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 创智天地商业包括各种行业类别的商户,目的是为了提升整个社区的生活及办公生活配套,同时又使客户间形成相关的产业协作关系，从而可提升整个区域的商务凝聚力。 典型竞争个案 创智天地 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 创智天地属于园区,在办公招租和出售上一直宣扬其政策扶持优势,而通过了解,目前在五角场附近的办公楼,诸如复旦科技园、远洋广场、新纪元广场、财富中心等办公楼都具有政策扶持优势. 入驻创智天地广场及创智坊二期商务楼的机构类型: 包括跨国机构27%，国内机构73% 高科技企业38%，多媒体创意公司14%，学术科研机构6%，咨询培训机构18%，投资服务机构20%以及其他相关机构4%. 典型竞争个案 创智天地 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 二期产品为商住楼，非甲级办公，但营造的办公环境及商务配套设施齐全，入驻企业多为起步阶段创业公司 入驻创智天地广场及创智坊二期商务楼的机构类型: 竞争总结 政策市场 本体分析 竞争分析 客户分析 五角场及黄兴板块LOFT产品热销,而平层产品近期表现平平 复旦同济等自主产业园区由于租金低廉可能会造成部分自用客户改买为租 目前杨浦办公楼后期项目显现只租不售情况 市场面 竞争面 产品面 办公市场起步晚、除安亭及真新外，其余区域以工业厂区及自建办公房产品为主 目前办公楼产品包括三类 一为类似绿地汇创国际的LOFT办公，目前成交较为活跃 二为创智天地办公项目,品质属乙级写字楼，产品形态以小户型办公、商住楼为主 三为万达广场传统型办公,全玻璃幕墙,框架结构,甲级办公配置标准 2008年金融危机导致投资性物业成交有一定萎缩 06年杨浦商办物业上市量过大，导致 07-08年杨浦办公市场供应下滑 传统市中心办公楼租金与售价持续上扬,租客已产生外溢现象 区域办公市场相对其他同类区域价格较低 观 宏观政策分析 项目本体分析 周边竞争分析 目标客户分析 我们面临怎样的市场现状？ —既定目标下的营销障碍及问题 八 方 1 金融动荡导致流动性逆转，产生严重的信心危机； 全球金融、经济产生严重的“硬着陆”，经济体损失严重； 实体企业遭遇市场突变和信贷紧缩的双层压力，遭受程度不同的创伤； 居民收入、消费能力和意愿快速下滑，加剧经济向更深层次滑落； 全球资产价格大幅缩水，并且将会持续低迷、盘整； 全球经济在快速下滑中寻求新的平衡，预计下滑——盘整——上升将持续3年左右； 全球宏观调控政策为市场流动性再起埋下祸根，可能中期再次影响经济； 我国经济衰退呈现出口——实体——金融——实体的路径，目前正处于第二、第三阶段，2009年是异常严峻的一年； 过剩经济长期存在，外需受抑最终爆发，将迟滞经济的调控效果和时间； 投资、出口拉动型的增长方式将使我国冲击严重； 内需进一步抑制，资产价格回落的趋势将不可逆转； 经济刺激政策效用有限，尤其是中期效果不佳； 流动性出笼，效应正在累计，通货膨胀很可能快于经济回暖而抬头； 房产发展 经济形势 国家形势 【观点】: 启示一 经济中期内的衰退是不可逆转的趋势，各个行业和消费都将受到冲击； 启示二 预计2011年经济会走出谷底，开始复苏，经济和消费信心开始恢复； 启示三 房地产行业的调整已经产生，但行业状况将明显好于其余行业，而且将会提前见底复苏； 房地产价格伴随着资产价格、供需缺口、购买能力、心理预期而持续下滑，持续周期很可能会超出预期； 政策将在”保投资”和”保需求”之间作出痛苦抉择，将重复 “调控—观望—呵护—放松—鼓励—优惠”一系列变化，但实质效果将大大低于预期； 投资型需求将中期内受抑， 房地产市场将是优质市场之一，行业中的强者将脱颖而出； 房地产行业将先于经济转暖而完成调整；