净月项目可行性分析报告.docVIP

长春净月开发区·月潭明珠花园项目 可行性研究报告 东北区域事业部 2010年5月目 录 1 1 1.1 地理位置 1 1.2 规划指标 2 1.3 土地现状与交地条件 2 1.4 项目背景 4 2.全市宏观经济概述 5 2.1 城市概况 5 2.2 经济发展 6 2.3 城市规划 9 3.全市房地产市场分析概述 12 3.1 房地产行业 12 3.2房地产市场 13 4.区域经济环境研究 19 4.1 净月区概况 19 4.2 社会经济 20 4.3 重点项目介绍 21 4.4 发展规划 21 4.5 小结 24 5. 区域房地产市场分析 24 5.1 市场整体特征 24 5.2 区域总体市场走势 25 5.3 区域土地出让市场概述………………………………………………… 25 5.4 区域市场在售项目概述（含别墅与商铺等产品） 26 5.5 典型项目介绍 29 6. 项目开发经营计划 35 6.1 说明 35 6.2 开发策略和开发顺序 35 6.3 项目产品建议 36 6.4 成本控制策略 37 6.5 初步规划设计方案 37 6.6 经营销售计划 41 6.7 重要节点安排 43 7 项目投资收益分析 44 7.1 测算假设条件 44 7.2 成本控制 44 7.3 项目融资计划 46 7.4 项目经济效益分析 46 7.5 项目整体经济效益分析评价 52 7.6无抵税发票条件下的整体效益评价 52 8.综合分析与建议 53 8.1 风险评估及对策 53 8.2 地块SWOT分析 56 8.3 结论与建议 58 1．项目概况 1.1 地理位置 本项目行政隶属于长春净月经济开发区，位于长春净月潭国家森林公园的西侧，北侧为长影世纪城和长春轻轨一号线始发站，西侧为在建的保利歌剧院与吉林省三馆（文化馆、展览馆、科技馆）。区域内自然环境优美，旅游资源丰富，市政设施完善，交通条件便捷，是长春乃至吉林省一个集生态涵养、文化休闲、高尚宜居、高端产业于一体的生态型现代新城 本项目距长春市人民政府所在地约9公里，距净月经济开发区管委会约1.8公里，距长春市人民广场中心商圈约15公里，距长春火车站约20公里，距离长春龙嘉机场约25公里，距长春净月潭国家森林公园正门入口处约2.8公里。 图1.1 项目区位图 宗地四至：东至净月大街，南至规划净月甲一路，西至规划路，北至丁二十二路。 图1.2 项目四至图 1.2 规划指标 本项目包含三个地块，分别为净月02036-1号地块、净月02036-2号地块、净月164-4号地块。其中：1号地块为商业用地，2号、4号地块为商住用地。规划限高18米。 具体指标如下： 表1-1 项目规划指标 地块编号 用地性质 用地面积（m2) 容积率 土地年限 02036-1 商业服务业 201264.50 ≤1.20 40年 02036-2 住宅用地、商服 320851.30 ≤1.10 50年 164-4 住宅用地、商服 335571.40 ≤1.10 50年 小计 —— 857687.20 ≤1.10 —— 特别说明： 上海协捷建筑设计事务所于2010年1月提交了一份《项目总体规划设计方案》），将容积率做足，据此统计，该项目的总建筑面积为963582.37m2； 根据长春净月经济区规划局于2010年1月23日对目标公司提交的规划设计方案的书面报批意见，该项目三块土地的容积率均不得低于1.0。但按照长春操作的惯例，该项目报批0.73的容积率完全可行，需目标公司协助报批； 通过对净月区内住宅产品的市场调研，及对不同容积率下产品组合的投资收益测算，综合得出：商业部分的容积率为1.2、住宅部分的容积率为0.73时，项目品质才能达到最佳化，项目利润方可实现最大化；据此统计：该项目的规划总建筑面积720705㎡，可售面积718800㎡，其中：住宅部分477300㎡，商业部分241500㎡。 1.3 土地现状与交地条件 宗地农家小院，现状为平、、果园 地块内部地形呈南北高、中间低、东边高、西边低，最大高差约38.3米。 1.3.2 承诺交地状况和交地时间 （2）土地交付预估 长春市土地储备中心与净月区管委会承诺在2010年4月底前净地交付。 由拆迁完毕后交地，交地责任人为。 1.3.3 前期市政状况 ⑴道路 项目周边东西向道路主要有，南北向主要道路为。另外，为规划道路，动工。 ⑵管线 污水：已至红线外； 雨水：已至红线外； 自来水：已至红线外； 中水：需自行建设中水回用设施或按市环保局缴费办理异地建设。 电力：按市电业局规定地埋线缆按建筑面积收取配套费。 燃气：已至红线外； 电信：已至红线外； 热力：已至红线外； ⑶场地