商业项目定位和物业发展建议报告必威体育精装版.pptVIP

市场研究 常熟商业地产现状2—常熟商业格局：按照规模和辐射范围可以分为四个商圈和两个商业集中发展带 从商圈布局来看：常熟商业市场形成了方塔街-招商城-建汽居-世茂中心-鸿泰等多商圈格局 目前常熟城区以海虞路为界，大部分商业主要集中在海虞路以西 城区东部缺乏大型商业，以新世纪大道为界，周边商业曾明显不足世茂中心已经规划100万平方米商业，极大推动了东部城区商业发展 城区外围则以专业市场，建材、汽车、家居等为主 本案所在区域随着人口导入亦将形成一个集中商圈 方塔商业区 海虞路沿线金融商业带 环虞山娱乐休闲商业带 东部 建-汽-居 专业商业区 招商城商业区 世茂世纪中心商业区 鸿泰 市场研究 商圈分析1—方塔商业区：常熟历史最长、人气最旺的商圈 商业街带动：商脉历史较长，由华联商厦、第一百货、华地百货3大集中商业带动； 商圈定位由中低档向中高档发展：历史上工薪阶层消费较多，人气较旺；恒隆中心建成后引入百盛百货，方塔街商业档次得到明显提升； 附近居民区带动：步行街两边就是居民区，晚间市民带动人流量很大 方塔街商圈因有方塔而出名，商脉历史悠久 方 塔 街 方塔东步行街 沿街商业 华地百货 华联商厦 沿街商业 沿街商业 方塔园 第一百货 广场 海 虞 南 路 沿街商业 剧院 恒隆中心 沿街商业 新福地广场 环 城 东 路 市场研究 商圈分析2—招商城商业区：通过20年的经营已经形成大规模服装、小商品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈 商圈概况 招商城经历20多年的经营已经成为整个华东最大的专业批发市场，远近文明的全国 4大服装批发市场之一； 还在不断的开发之中，今后将以旅游购物的模式来促进经营； 目前招商城商圈拥有300万平方米商业体量，营业面积200万平方米； 成熟的经营铺位价格大大高于市场。 市场研究 商圈分析3—东部建-汽-居专业商业区：以建材、汽配、五金和家居为主题的专业市场 2006~2008年间，建材城四期、汽配市场二期，禧徕乐家居陆续建成，继续壮大东部城郊商业区的规模 建装、汽配主要以批发为主，汽车主题市场以4S店、二手车市场为主 建材市场基本都已经满租，汽配市场经营状况一般；禧徕乐国际家居广场入市后亦基本满租 建材城 汽车市场 汽配、五金市场 禧徕乐家居 市场研究 商圈分析4—市茂世纪中心商业区：规划超过100万平方米商业面积，含集中商场、沿街商铺、高星级酒店、写字楼等多种物业形态 总体量198万平方米建筑面积 项目区域将成为集常熟政务，文化，教育，运动，商业，休闲居住于一体的多功能中央商务区。规划商业办公 100万平方米，含市级商业中心和酒店办公楼 商业中心集零售、餐饮、休闲、娱乐等各种业态于一体，定位为常熟首座“一站式”情景消费购物中心。 规划组成 【生活热力城】12100平方米 【世茂搜秀活力城】100662平方 【国际服装展示中心】 建成后集服装批发、零售、展示、仓储物流、电子信息、服装技术检测、配套服务等多种功能与一体。 【国际商务中心广场】：以超高层写字楼豪华酒店、高档餐饮、咖啡西餐、高档健身休闲娱乐中心等组成。 市场研究 商圈分析5—鸿泰商业区：鸿泰项目规划14万平方米商业面积，含专业卖场、大型购物中心、高档公寓等多种物业形态 明日星洲 金山苑、锦绣苑 东区铂宫 鸿泰项目 距市区3公里 市场研究 商圈分析6—从租金水平来看，目前招商城和方塔街商圈还是常熟最核心的商圈，项目附近区域商业尚未体现 招商城商圈： 租金最高，平均租金达到20元/平方米，最高达到35元/平方米，转让费在20~30万 方塔街商圈： 以步行街和新福地广场为两个中心，因体量大，商品档次属于中档，导致租金难于升，平均为5~25元/平方米 东部商圈： 专业市场为主，由于区域相对较偏，所以租金也较低仅为2~5元/平方米，汽配市场则只有0.5元/平方米 世茂商圈： 尚未全部建成，已建成部分培育期租金2~3元/平方米 图示 单位：元/㎡/天 汽配最低0.35 招商城： 5~30 方塔： 5~25 专业市场： 2~5 世茂： 2~3 市场研究 商圈发展1—从城市发展规律来看，城市的商圈发展必将随着城市的发展和人口的迁移而形成多商圈格局 随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化； 越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移； 随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并逐步形成新老商圈共同发展的多商圈格局。 城市发展 城市发展 人口迁移 人口迁移 商圈一 商圈二 商圈三 商圈一 商圈一 商圈二 单一商圈 双商圈 多核心商圈 商圈四 商