天启开启雅戈尔杭州留下项目前期策略提报191129015NXPowerLite.pptVIP

[方向三]无敌面宽尺度 薄板，大开间，进深小，最有效地获得采光，日照、通风 和景观条件 ②竞争选择 基准 “坤和·和家园” 的产品，形成错位竞争 [产品织网] 大复合，小纯粹 多元化产品覆盖整个城西板块的客源需求，各个分地块 之间尽量保持产品类型纯粹 [产品类型选择] 尺度超越，面积控制，附加增值 A、大面宽联排，尽量独栋化 设计目的：尺度上实现对坤和·和家园、华元·和庄、大华·西溪风情等同质项目覆盖 关键指标：12-15米面宽 / 双厅前置 / 挑空空间 / 双首层赠送 户型建议：清华坊/优山美地/雅戈尔香颂湾（直接继承过来） [方向一]v型内向庭院空间围合，强化关起门来成一统的私家领地 此为独栋户型，可通过侧墙处理，将其拼合成联排 [方向二]小独栋化，形成三边院产品，利用外挂楼梯形成拼接 此为2层户型，可调整结构，形成3层产品，提升容积率 空间优势在于12米面宽，主功能基本朝南 南北花园，小面积作出大花园感受 [方向三]利用车库并联，形成隔而不离的假独栋 小后院大前院，双厅前置 一层 二层 三层 利用车库并联，形成隔而不离的假独栋 L型内院，形成聚合院落空间 主要功能面全部朝南 一层 二层 三层 [方向四]利用建筑间脱缝，形成三边院联排， 同时大面积开挖地下室，形成私家泳池 B、大平层 设计目的：以对绿城·留庄的空间创新超越，实现对坤和·和家园的覆盖 关键指标：超级面宽 / 院落空间 / 挑空空间 户型建议：星河丹堤/香蜜湖1号/太湖国际 [产品类型选择] 尺度超越，面积控制，附加增值 [方向一]空中联排化 入户花园=〉室内挑高花园=〉主卧阳台 实现类似联排的前厅后院+内院 [方向二]增值院落化 南北双花园，强调院落化与增值化 C、三叠院 – 叠山叠水叠院，追求复式空间创新 设计目的：空间创新上覆盖坤和·和家园、万科·西溪蝶园 关键指标：侧缘系统/复式空间/空中独栋/适当赠送 户型建议：荔湖城 / 星河丹堤 [产品类型选择] 尺度超越，面积控制，附加增值 引入侧院系统 + 客厅挑空，实现空中独栋感受 ③良性价格筑仓/良性价格跳跃大于恶性透支 虽然存在类似和家园的价格非理性增长，但是在西溪形成了市场接受的价格基础 并根据与西溪的不同距离，形成了项目的价格梯度 因此，目前板块价格虽有泡沫，但良性跳跃意义大于恶性透支 基础性项目 / 定义与稳定 标竿性项目/提升与刺激 坤和·和家园：22000元/平米 绿城·留庄：35000元/平米 小 结 西溪核心化/价格去主城化，与钱江沿岸的价格差，即是未来的成长空间 在杭州非西湖单极发展的背景下，城市化+城际化的西溪板块，其价值将 越来越接近主城，至少应与钱江沿岸形成等值概念 28000-32000 8000-12000 30000-50000 18000-22000 西溪板块？ [文教板块 / 高端住宅主力价格]22000-25000元/平米 [西溪板块 / 顶级大宅主力价格]25000-30000元/平米 [闲林板块 / 中级住宅主力价格]10000-12000元/平米 =〉未来价格预估 [2] 留下质变 ①区域属性 / 溪湖精神之所在 北有西溪湿地，南有西湖景区 西溪大板块中城市化程度最高的区域（区域内基本无农民定居点） 西溪：生态强势独缺人文，留下二次启动承载了补缺的使命 西湖：生态与人文的叠加 留下镇 西溪湿地 西湖风景区 自然城市形态 ②区域转变/区域价值重估 A、分散开发=〉集中提升 / 集镇二次开发 西溪板块此前都是散点开发，不成规模，随着留下集镇中心的 二次改造，将形成城市与自然双驱动的板块引擎，大大提升区 域由城郊景观飞地向城市生态居地的进程 项目地块 公共 绿地 镇医院 镇农贸市场 镇政府 镇村民 自住房 钱潮花园 西溪路功能主轴 西溪时代中心 天目山路 规划道路 历史保护街区 留下河景观河道 商业地块 东南向群山环绕 [留下河景观改造] 水质改变、河道景观化、沿河建筑立面整治/08年完成 [历史保护街区] 承载商业、休闲、旅游、居住的综合城市使命/08年完成 [大体量商业汇聚] 华联超市、沃尔玛、家居城等大体量商业迅速提升区域配套 [西溪路功能主轴提升] 搬迁幼儿园、汽车站，旧改沿路地块，强化商业、办公、社交等功能 B、近郊卧城 =〉复合新城 / 主导项目模式之变 改变此前卧城的开发模式，引入复合型规划，重新定义价 值，使板块从游离于第一/第二居所间的尴尬定位，慢慢 向城市自然兼顾的第一居所转变 例证一：坤和·和家园/创新生活方式 一反常态