济南银座常春藤综合住宅项目营销策划报告-.pptVIP

* 营销目标：保持市场声音 营销手段：工地围档、户外广告、新年答谢会、配合硬广、客户 通讯、网站 重点工作： 1）收集分析成交客户资料； 2）调整并完善2009年营销方案； 3）圣诞、新年客户答谢联谊会； 09年1月 反馈调整期 近阶段营销计划（07年10月—09年1月） * 经济测算 10 * 经济测算 分区 年月 可售面积 （万m2） 均价 （元/m2） 全部销售额 (万元) 北区 （住宅） 2008.9-2009.9 12 3800 45600 2009.9-2010.9 16 4300 68800 2010.9-2011.9 27 5500 148500 2011.9-2012.9 23 6000 138000 2012.9-2013.3 7 7000 49000 4.5年 85 约5500 449，900 南区 （别墅） 2008.3-2009.3 2 7300 14600 2008.3-2009.3 3 7800 23400 2008.3-2009.3 5 8500 42500 2008.3-2009.3 4 9500 38000 2008.3-2009.3 2 11000 22000 5年 16 约9000 140 ， 500 总计 590，400 * 商业定位 11 * 商业定位 定位关键词 商业核心 | 鲁商出品 | 品质项目 |北美风格 * 商业定位 商业定位 大学城 ? 鲁商出品 ?长清时尚消费聚合区 * 商业定位 商业产品组合 业态构成 整个商业建筑群是由西部银座商城主力店、东部步行商业街及部分小高层住宅组成 建筑构成 银座商城向东依次延伸，是以3-4层的独立商铺和2层的住宅底商构成的商业步行街主体 整体风格 商业街建筑以简约的北美风格为主，整体造型简洁明快、色彩典雅，在突出商业特色的同时，充分体现大学城中建筑的文化底蕴。 * 商业定位 存在问题 商业街过长，商业面积体量不一，不利于业态布局和经营管理 解决方案：进行区域划分、规定区域的业态主题、不同业态进行定制设计 商业部分除银座百货楼外，其他部分均被绿化遮挡。 解决方案：面对长清大道的入口广场应设计为半圆型，增加人流；注意公交车停靠站的位置，尽量减少绿化对项目的遮挡。 售楼处位置今后的用途 解决方案：东侧售楼处位置规划聚客能力较强的主力店，提升东侧商铺的价值 主要消费群体为院校学生，消费能力较低 解决方案：引导济南人群的郊区消费观念 * 商业营销建议 借助银座百货影响力，提升整体价值 配合项目总体开发次序，延后建设，延后销售 前期以租赁为主，培养商业氛围 待商业氛围成熟后，以较高售价出售，获取最大价值 * 预祝银座常春藤项目 销售取得圆满成功！ 北京思源兴业房地产经纪有限公司 办公地址：北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦五层（100101） 电话： 010 传真：010形象魅力化体系 形象力 项目识别特性 产品力 商品利益支持点 利基诉求力 商品对客户的利益基本点的诉求力 [要素5]：产品魅力核心 [要素6]：物质性的主导广告语 [要素7]：产品力的基本内容 [要素1]：案名及 LOGO [要素2]：行销概念 [要素3]：精神性的主导广告语 [要素4]：概念的由来与文化底蕴 [要素8]：利益基本点的诉求 [要素9]：价格及付款方式的设计 项目形象是打响产品认知战的信息核心，是塑造项目品牌的关键之一。 形象包装从“形象力”“产品力”“利基诉求力”三大力量着手！ 三力合一，威力无穷！通过一系列科学、完整的包装创造出唯一性、排他性、权威性的产品！ * 本案核心媒介渠道选择 户外广告示意 slogan * 本案核心媒介渠道选择 户外广告示意 slogan * 本案核心媒介渠道选择 户外广告示意 slogan * 本案核心媒介渠道选择 户外广告示意 围挡 * 本案核心媒介渠道选择 户外广告示意 道旗 * 本案核心媒介渠道选择 户外广告示意 道旗 * 媒介整合策略 推广渠道采用“多”而”广”的特点； 试探各推广渠道的有效性； 先期推广渠道为主，多种推广渠道组合； 扩大信息发布面； 以个性化的推广渠道配合活动为推广发力点； 重要时间节点借助常规性推广渠道为主； 户外等持久性渠道保持不变； 前