世联-中国五矿长沙暮云项目整体定位报告讲述.ppt

中国五矿长沙暮云项目整体定位报告 谨呈： 中国五矿集团公司 客户目标 用地规划指标：规模型项目，但有较多限制 1、总体指标 占地：912.31亩 容积率： 2.2 2、规划条件 建筑密度 30％ 绿地率≥35％ 限高18层 不能出现独栋产品 受90/60限制 地块：内部山水资源丰富，地势高差明显 区位：长株潭一体化的融城点，但区域认知及成熟度低 项目位于位于长沙暮云镇区域范围。距离长沙市中心约15公里。 西面位处建設中贯穿长沙市南北主干道的芙蓉南路, 北面为火星大道。但目前都未正式通车。 区域属于暮云镇的边缘区域，原有开发度不强，认知有限 四至：大盘环绕，居住氛围较浓，但区域开发度低 项目宗地四至 北临格兰小鎮一期 西临橘郡城镇置业別墅用地 东临达云路 南接北京怡海花园及三湘地产项目 都为未开发或待开发项目。 西北面临近中信新城 区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确研究方向和方法 项目属性界定：城市发展趋势下的新城区，相对陌生区域的大规模中低密度房地产项目 省府 融城 住区 认知度较低 大盘 资源丰富 各高端项目特有的价值点较散，并未形成价格体系，主要集中在地段、品牌、产品、资源 平面产品受地段影响明显，别墅类产品依赖资源及项目形象，价格提升空间大 城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，长沙各区整体的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强 从调研数据上也显示，受工作及区域认知的影响，客户普遍有较强的置业区域倾向 中信新城：城市名片，综合体项目，先期以公寓和商业配套为主 保利项目：纯独栋高端别墅群，品牌开发商项目，片区标杆 格兰小镇：规模大盘，布局规律，别墅面积偏大，平面户型多样化，先期别墅类产品启动 中洋橘郡：规模大盘，坡地特色别墅，布局因地制宜略显杂乱 立达人项目：常规布局，TH为主，定位较低端，资源舒适度等都较差 都享有暮云居住组团的大利好，且都为规模项目，本项目虽在内部湖景资源上占优，但不稀缺 长沙城市包容性强，对各类风格及概念兼容并蓄，存在一定空间 先期品牌优势不明显，需要积累，可以成为后期价值点 物业类型较同质，但产品面积及资源等细项存在差异，有差异化空间 先期通过项目形象及产品制胜、后期逐步树立品牌价值及项目价值 以挑战者形象，通过产品创新的形式，比肩保利 本项目产品定位原则：寻找市场空缺与产品创新的方向 本项目的物业类型：差异化的创新产品 我们面临的最佳选择是：小高层、创新多层、别墅产品组合 项目定价过程：市场参照、基于案例的假设 本项目定价： 不同物业配比方案的经济分析 项目的开发策略 星河湾：高举高打，建立行业标准 星河湾（北京）1.项目背景 项目位置：位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，4环至5环间； 项目规模：用地面积 520 亩，总建面约 60 万平米 ； 开盘时间：05.6.18面市 市场环境：片区目前在售楼盘价格在5000-7000元/平米；受新政影响，房地产行业普遍进入淡市； 星河湾（北京）2.项目规划 规模 用地面积520亩，总建面约60万平米， 分2期开发； 分期 1期建面21万平方米，建筑形式为9-11层小高层，1500套左右，商业街、幼儿园、小学、体育馆、会所等生活配套齐备； 2期产品预定为28层高层建筑； 另规划有占地11万平米的生态公园； 星河湾（北京）3.启动期策略营造豪宅社区，高举高打，以超越区域平台的高价入市 北京星河湾项目开盘前投资15亿，近四年时间完成现楼、园林及各种配套，打造现楼美景全成品； 2005年6月，北京星河湾一期（地上）21万平方米产品以全成品面世，社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆等同期建成，以全成品开盘； 为了创造完美的的天际线，不惜更改原来已通过的规划，减少了约5万平米的销售面积； 以住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享全方位构成产品价值； 万科城一期展示区——看得见的未来居住体验 万科城一二期产品形态的演化，透视出其开发战略和开发节奏的变化 启动区实景展示，景观中心首先完成，看得见的未来居住体验 主景观体系前移，将未来的居住意境充分展现，以弥补项目自身资源不足的先天劣势，同样邻近的中海日辉台项目销售价格较万科城低1000元/平方米，品牌差异和展示体验的不同是造成差距的根源。 新浦江城：高端创新产品启动，小高层配合推售 新浦江城开发理念，城市运营，新城开发，是一个完整的城市规划的安排 由低密度到高密度的整体开发顺序，1期以高端+中高端产品启动 总规模及分期 总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式； 总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米；