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在实际中为了计算的简便，利率加上通货膨胀率为调整后的市场利率。利率调整期可以是1年、3年、5年，一般以1年为调整期。 一、个人住房贷款介绍 (一)定义 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 (二)种类 1.按照资金来源划分 2.按照所购房屋的形态划分 3.按照贷款利率的确定方式划分 一、个人住房贷款介绍 1、按照资金来源划分 自营性个人住房贷款：银行运用信贷资金发放的贷款。 公积金个人住房贷款：指银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源发放的贷款。 个人住房组合贷款：兼有以上两种个贷 一、个人住房贷款介绍 2.按照所购房屋的形态划分 首次住房贷款：即“一手房”贷款，指向一级市场购买住房人发放的贷款。 再交易住房贷款：即“二手房”贷款，指向二级市场购买住房人发放的贷款。 个人住房转让贷款：即转按揭贷款，是指尚未结清个人住房贷款的客户出售已经抵押的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。 一、个人住房贷款介绍 3.按照贷款利率的确定方式划分 固定利率贷款 浮动利率贷款 学习单元1 个人住房贷款 (三)特征 1.贷款金额大、期限长 2.以抵押为前提建立的借贷关系 3.以缴纳一定比例的首付款作为贷款的前提条件 4.风险具有系统性特点 学习单元1 个人住房贷款 (四)产品要素 1.贷款对象 2.贷款利率 3.贷款期限 4.贷款额度 5.担保方式 6.还款方式 1.贷款对象 有合法的身份 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力 有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件 有所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款 能提供有贷款行认可的有效担保 贷款行规定的其他条件 2.贷款利率 个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。 个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协商确定。个人住房贷款的期限在1年以内（含1年）的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按合同约定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。 实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。 个人住房贷款利率 商业贷款 个人住房公积金贷款 3、贷款期限 个人住房抵押贷款的期限最长不超过30年，目前贷款期限10-20年的较为常见。 此外，银行还要结合贷款申请人的年龄来确定贷款期限。贷款申请人贷款时的年龄与贷款期限之和通常不超过其法定退休年龄(男性60周岁，女性55周岁)。 // 4、贷款额度 个人住房抵押贷款的额度最高不超过所购房价的80%，通常最高为70%，即首付款比例要达到30%。 个人住房抵押贷款的最高额度经常根据市场情况调整。中国人民银行规定从2008年10月27日起，商业性个人住房抵押贷款的最低首付款比例调整为20%。为抑制炒房，2010年4月，国务院决定将购买商品住房的首付款比例调整到30%及以上，对购买第二套(含)以上住房的，要求首付比例不得低于50%。 // 5、担保方式 贷款 担保贷款 信用贷款 质押贷款 抵押贷款 保证贷款 个人住房抵押贷款 个人住房抵押贷款特指购房人将其所要购买的房地产抵押给银行，从银行贷款后用于支付所要购买的房地产，购房人按约定还本付息，还清后解除抵押。 个人住房抵押贷款的特点： (1)抵押物就是其所要购买的房地产 (2)抵押贷款只能用于购买房地产 (3)办理抵押的房地产不转移占有关系 // 一次性付款和抵押贷款购房的比较 一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出；(2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。 一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力大；(2)资金沉淀，机会成本较高。 抵押贷款购房的优点：(1)提前消费；(2)可将资金用于其他投资。 抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理负担重；(2)变现较慢。 // 个人住房抵押贷款在我国通常被称为“按揭”。 “按揭”一词的来源有两种说法： (1)按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，本意是抵押，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场并逐渐流行，现成了“个人住房抵押贷款”的俗称。 (2)“按揭”是个组合词，“按”的意思是“抵押”，“揭”的意思是“解押”。 // 发展个人住房抵押贷款业务的好处： (1)对个人：提前改善居住条件。 (2)对开发商：提前回笼资金，促进房地产业繁荣。 (3)对银行：扩大业务，增加利润(优质资产)。// 按照房地产类型划分 (1)“一手