房地产估价理论与方法考点总结概要.doc

理论与方法目录 1、房地产价格上涨的原因 2、重置价格与重建价格 3、偿债基金系数和资本化率 4、成本法中土地取得途径 5、建筑物重新构建价格方法 6、折旧求取方法 7、不明确估价事项的责任在估价师。 8、影响房地产价格的因素 9、被征收人拒绝在实地查勘记录上签字 10、归档。 11、长期趋势法作用（2005年） 12、计入运营费中的折旧费 13、资本化率不能明确未来各期获利能力 14、直接成本、投资、成本、销售 15、计息期。 16、求净收益 17、外部配套设施为区位因素 18、建筑物折旧类别 19、路线价法不必进行交易情况和市场状态调整 20、长期趋势法步骤 21、移动平均法 22、缺乏电梯之功能折旧 23、长寿命项目折旧费 24、建筑物纯收益+土地纯收益=房地纯收益 25、再次抵押价值 27、估价时点。估价对象状况和房地产市场状况关系 28、土地使用期限与建筑物经济寿命 29、征收集体土地的土地取得成本 30、运用假设开发法，开发完成后的价值不能采用成本法求取。 31、假设法中的利息计算 32、高层建筑低价分摊的方法，三种 33、建筑物区分所有权包括 34、房地产权利 35、建立价格可比基础 36、收益性房地产价值取决于 37、房地产价格与利于负相关，与汇率正相关。 38、估价方法选取由 36、市场法估价的操作步骤 37重建价格一般高于重置价格。 38、比准价格、积算价格和收益价格的关系 39、收集递增递减原理 40、房地产正常交易价格 41、重新购建价格 42、投资法和利润法 43.假设法最佳用途的选择 44、估价时点选择 45、估价报告中列出假设和限制条件的目的 46、不适合采用假设开发法。 47、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于 48、抵押合同签订后该土地上新增房 49、住宅平面设计中的功能分区 50、路线价四分，均价，100%，120%，140%，160%。 51、外部性，相互影响性，经济性。 52、成本租金包含折旧费、维修费、管理费、房产税。 53、运营费用包括保 54、基准地价的内涵包括 55、在建工程抵押价值评估 56、建筑物经济寿命 57、在假设开发法的现金流量法折现中的时间一 58、增加抵押贷款 59、城市房屋拆迁估价依据 60、出租人权益价格和承租人权益价格属于市场价值。（研究） 61、房地产供给的有限特征的本质是房地产的不可移动性。 62、评价交通便捷程度时，不宜采用交通时间距离。 63、开发中的基础设施建设费，包括 64、实地踏勘的内容包括实物和区位状况，一般不涉及权益状况。 65、对超出自身能力的项目，或放弃，或请专家。 66、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的是 1、导致房地产价格上涨的原因有5个，分3类： （1）自然增值：外部经济、使用管制、需求增加导致稀缺性增加； （2）保值因素：通货膨胀； （3）非自然增值：投资改良。 2、重置价格是重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。 重建价格即重建成本，是重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出即应得利润。 一般建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。 重新构建价格分为重建价格和重置价格。 3、偿债基金系数=Y/[（1+Y）n-1] 资本化率=Y/[1-(1+Y)-n] 4、成本法中土地取得途径为类似土地主要取得途径。 5、建筑物重新构建价格：单位比较法、分部分项法、工料测算法（历史性）、指数调整法。 6、折旧求取方法：年限法（含直线法。成新折旧法），市场提取法、分解法和指数调整法。 7、不明确估价事项的责任在估价师。 8、影响房地产价格的因素 类型 因素 细分 再细分 自身因素 实物 土地 土地面积、形状、地形、地势、地基、土壤、开发程度 建筑物 规模、外观、结构、设施设备、转世装修、层高和室内净高。空间布局、日张、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水、维护情况和完损程度 权益状况 权利及其行使限制 适用管制 农用地转为建设用地、土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率 相邻关系的限制 区位因素 居住房地产：交通条件、配套设施、环境和景观 位置（方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）； 交通条件； 外部配套设施。（医院、幼儿园） 周围环境和景观。（大气、水文、声觉、视觉，卫生、人文）2005年题，无治安环境，属社会因素。 商业房地产：繁华程度，临街状况、交通条件 办公房地产：商务氛围。交通条件。 工业房地产：原料产品运输、动力取得废料处理 外部因素 人口因素 人口数量、人口结构、人口素质 制度因素 房地产制度政策 高价格政策和低价格政策，结果不是绝对的 金