房地产及建安业营改增政策解析与应对策略概要.ppt

纳税人俱乐部 400-650-9936 房地产及建安业营改增政策解读及应对策略 山东省税务干部学校 许明 本次课堂疑难问题提交邮箱：1803434077@ 授课内容 引子—全国范围内营改增，为何还叫试点纳税人？ 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 第二讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理 第三讲 营改增后建筑业特殊业务的增值税处理 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 ——夯实基础，才能游刃有余 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 一、纳税人与扣缴义务人 （一）纳税人 1.纳税人的划分原则 （1）一般纳税人的条件。 （2）办理一般纳税人资格登记程序。 （3）试点办法第3条与《增值税暂行条例》及实施细则有关条款的衔接。 （4）辅导期管理要求。 （5）达到一般纳税人标准，纳税人是否可以选择按小规模纳税人缴纳增值税？ 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解 （5）成为一般纳税人后，企业税负加重，当年销售额低于一般纳税人标准时，想改回小规模纳税人，是否可以？ （6）哪些情况下不需要成为一般纳税人。 （7）原增值税一般纳税人涉及到营改增项目的，是否需要办理一般纳税人登记。 （8）原增值税纳税人兼营营改增项目进项税额的衔接。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解 2.承包、承租、挂靠经营政策及风险。 3.合并纳税规定。 （二）扣缴义务人。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 二、征税范围界定 （一）属于征税范围的 1.境内销售服务——房地产企业可能涉及到的“销售服务”项目。 2.境内销售无形资产。 3.境内销售不动产。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 （二）不属于征税范围的 1.行政单位收取的同时满足三个条件的政府性基金或者行政事业性收费。 2.单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。 3.单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 4.财政部和国家税务总局规定的其他情形： （1）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收增值税。 （2）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。——至于13号公告问题。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 三、税率和征收率 （一）税率。 （二）征收率。 （三）房地产和建筑业营改增后的税负率测算。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 四、应纳税额的计算（17条） （一）一般计税方法 应纳增值税额=销项税额-进项税额。 1.销项税额。 2.进项税额 （1）进项税额的概念及抵扣条件。 （2）进项税额的抵扣凭证包括哪些？ （3）不动产进项税额抵扣规定。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 （4）不得抵扣进项税额的情况。 （5）融资费用进项税额抵扣问题。 （6）自建建筑物进项税额抵扣时间。 A、新建不动产进项税额抵扣问题。 B、改扩建等进项税额抵扣问题。 C、不动产发生非正常损失等进项税额抵扣问题。 D、自建建筑物进项税额征收管理。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 （二）简易计税方法。 1.简易计税方法的计算公式 应纳增值税额=销售额*征收率 2.简易计税方法注意的几个问题。 3.简易计税方法是否可以向付款方开具专用发票。 （三）一般纳税人特定项目可以选择简易计税方法 1.新老项目划分原则。 2.新老项目缴纳增值税的选择。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 五、销售额的确定 （一）销售额+价外费用。 （二）销售折让、销售中止、销售退回销售额的冲减的条件。 （三）折扣销售。 （四）外币销售额折算。 （五）兼营行为。 （六）混合销售行为。 （七）视同销售或销售价格明显偏低或偏高的销售额的确定。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 六、纳税义务发生时间。 七、纳税地点。 八、征收管理 （一）营改增后国税局的征管范围。 （二）发票开具要求。 （三）暂停预缴增值税条件。 （四）汇总缴纳增值税。 （五）试点前营业税的衔接。 （六）征收管理措施。 第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读 九、房地产、建安业可能涉及到的增值税优惠政策 1.个人销售自建自用住房免征增值税。 2. 2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税 3.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税 4.土地所有者出让土地使用权和土地使用