房地产营改增方案研讨(X科内部资料)概要.pptx

房地产业营改增税务研讨 2015年1月22日 房地产行业营改增背景介绍 3 营改增的关键问题 6 目录 房地产行业营改增背景介绍 增值税试点改革时间表 2012年1月至5月 2012年7月至8月 2013年5月 2013年12月 2014年 2015年 第4页 下一轮营改增扩围行业 建筑安装业 生活性服务业 房地产业 金融保险业 即将入围营改增的行业包括： 2015年第一季度 2015年第二季度 2015年第二季度 2015年年底 或2016年年初 不动产和建筑安装业 营改增规定出台 生活性服务业 营改增规定出台 不动产和建筑安装业 营改增启动 金融保险业 营改增启动 生活性服务业 营改增启动 金融保险业 营改增政策出台 相差几个月 根据我们的理解和预估，营改增的扩围时间表大致如下： 以上行业的税收结构（例如税源、课税基础和计税依据）和税收征管复杂而又敏感，其增值税税制设计及相关政策/法规的制定工作是国际上公认的重点（或难点） 我们建议我们建议从事相关行业的企业预留充足的时间，准确分配资源，为营改增做好准备。 第5页 营改增的关键问题 房地产营改增各个环节的考量 房地产信托 城市基础设施配套费 旧城拆迁、征地补偿成本 金融行业如何营改增？ 利息征收增值税？ 建筑图纸审核服务 增值税率6%/11% 设计相关服务 增值税率6%/11%？ 建筑业同时营改增？ 增值税抵扣链条断裂？ 施工单位转嫁成本 商业地产长租项目大量 进项留抵占用资金流 商业地产VS住宅地产 预售安排的影响 第7页 房地产业“营改增”——从财务到经营的影响 因为房地产业税率的提高而导致的利润下降幅度有多大？ 因为建筑业税率的提高而导致的利润下降幅度有多大？ 因为流转税税率提升引发采购的现金流压力有多大？ 其他税种未能配合营改增，会否导致重复征税？ 财务 如何保证在营改增实行之后（2015年）马上及时、准确地申报增值税？ 如何保证非税务领域专业人士的前端业务人员和后端支持人员能够迅速适应增值税发票管理？ 如何识别和管控不合规风险？ 税局关系维护 一般纳税人申请 税务合规 如何改造会计系统来适应营改增？ 收入确认 费用确认 增值税账务 进项转出合规与风险管理 视同销售处理 过渡期 营业税/增值税申报 会计 与客户和供应商的合同能否进行修订以反映营改增的影响？是否已经充分了解不予修订带来的影响？ 如何保证相关人员，尤其是非税务领域专业人士，能够迅速掌握增值税知识并具备增值税风险管理意识？ 如何保证有针对性地对系统（包括面对客户的介面）进行增值税改造？ 经营 土地增值税处理 预售引起进项积压 资金积压风险 红字发票开具 业务系统价税分离改造任务繁重 客户梳理工作量大 租金收益 拆迁补偿处理 佣金费用等支出无法取得发票 地价的处理 进项转出计算复杂 供应商梳理工作量大 未实施完合同过渡问题 采购/报销系统的进项税改造 业务系统与金税系统对接成本高 上下游行业营改增进程 进项税票取得 建筑业取票困难 第8页 过渡期的发票管理问题 向个人出售住宅：定金如何开具发票？退房情况下发票处理？更名情况下发票处理？ 物业出租：押金的发票开具？退还押金时的发票处理？ 营改增之前服务已提供，未开票，未收款 营改增后收款，开票？ 应交增值税还是营业税? 开具何种发票? 如何申请退税? 情况1 情况2 营改增之前尚未完成服务的提供，未开票，已收款 营改增后完成服务的提供，开票？ 情况3 营改增之前服务已提供，收款，且缴纳了营业税 营改增后开票？ 情况4 营改增前 营改增后 营改增之前尚未完成服务的提供，未开票，未收款 营改增后完成服务的提供，收款并开票？ . . . 情况N …… …… 房地产营改增对发票管理的挑战——过渡期的发票管理问题 第9页 增值税关键问题——商业性地产（购物中心和办公楼） 对于同时运营酒店、购物中心、出售住宅，并提供物业管理服务的项目公司： 如何划分应税范围/收入类型，并确定适用税率？ 如果各项业务适用不同的增值税计算方法，如何进行进项税管理？ 1. 多种增值税率 如果下游客户是一般性企业，他们是否可以进行进项税抵扣？如果可以，是否存在议价空间？ 上游供应商是否可能提高价格以转嫁税负（如建筑承包商）？ 3. 税负转嫁的不确定性 房地产项目的生命周期相对较长，前期建设成本较高，因而会产生大量的进项税额。 自持物业投资回收期相对较长，可能导致大量进项税额长期留抵。 6. 进项税额抵扣 5.土地使用权进项抵扣 从间接税角度看，供应商选择标准是什么？ 如何确保获取增值税专用发票，并在有效期限内认证？ 运用信息技术管理供应商 7. 供应商管理与发票管理 土地出让金在房地产企业开发成本中所占比重较大。然而，政府通常不会对政府出让土地使用权的收入征税。 相关进项税额