房地产调控概要.ppt

房地产调控 房地产的概念 房地产行业是指从事房地产开发、经营、管理和服务行业，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让。房屋所有权对的买卖、租赁、抵押，以及由此形成的房地产市场。从包含的行业内容，房地产行业总体上属于第三产业。 2016楼市调控 21个城市 限购、限贷 “十一”长假期间，楼市迎来了新一轮的政策调控大潮。截止10月8日晚10点，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌等21个城市出台了楼市调整政策，限购限贷则成为最大亮点。 例：上海 　1、在上海限购1套住房的情况： 　　(1)在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭; 　　(2)连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭限购1套住房。 　　2、暂停在上海市向其售房的情况： 　　(1)在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭; 　　(2)拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭; 　　(3) 无法提供连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。 为什么要调控房地产？ 1.是转变经济发展方式的需要 改变那种依靠大拆大建、依靠高投入推动经济发展的粗放方式，观察中央的政策，可以发现一方面政府在调控房产，一方面逐步推进资源的价格改革（即使面临严峻的物价形势依然坚定推进），同时出台多项新兴产业发展规划，立足长远，高瞻远瞩。政府也知道新兴产业的发展不能很快见效，所以为保经济增长，一方面打压房地产，同时加大政策性住房的建设、加大对高速铁路、高速公路的建设，保持投资的稳定。2.是保障民生，维护社会稳定的需要。 为什么要调控房地产？ 3.是转变政府职能、培育地方政府稳定财源的需要，我们从中央政府对地方政府的考核中可以发现，现在对地方政府的考核越来越全面，不在单纯依靠经济指标了，从环保、节能减排到群体性事件的处置、保障性住房建设，都实行问责制，以后地方政府必然弱化经济职能，而向服务性政府转变。　4.是防止金融泡沫，逐步推进金融市场改革的需要，房地产的投资属性和可抵押按揭的特点，实际上已经具有较高杠杆的金融属性，所以抑制房地产泡沫，可以有效地防范金融风险向银行集中，打击境外热钱的涌入，为平稳推进金融市场改革创造条件。 房地产调控作用 1.调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。优先确保五类住房的用地需求，并要求各地抓紧编制三年住房建设规划。 2.抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。 房地产调控作用 3.控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。同时，还提到金融机构信贷资金、境外热钱进入房地产等问题。对央企投资要规范化，主要是对二00九年央企进入楼市的一个警示。并在金融、信贷风险管理方面提出具体措施。 未来发展趋势 这个规律，我们将中国房地产发展概况为三个阶段： 1、起步至高速成长阶段：1998年~2013年，以“粗放式”管理为主； 2、成熟至稳步发展阶段：2014年~2025年，以“精细化”管理为主； 3、衰落至养老阶段：2026年~，以“专业化”管理为主。 未来发展趋势 从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入 未来发展趋势 中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起行业主体的变化，商品房市场份额将减少，商品房利润率将会因保障性住房的影响而回落。 未来发展趋势总结 1.房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。部分地区房价适度回落 2.保障性住房将得到加强。 3.调控效果会继续显现  2016年开始的调控政策，整体趋势是针对性加强，操作性加强。政府从2015年开始对房地产行业出台调控政策，曾经尝试过调控供给和需求，直至今年开始采取多方