房屋买卖常见法律纠纷概要.ppt

房屋买卖常见法律纠纷的类型 1、房价暴涨暴跌引发的法律纠纷 2、未经授权的代理人签署的买卖合同引发的法律纠纷 3、房款支付引发的法律纠纷 4、房屋交付引发的法律纠纷 5、房屋面积差异引发的法律纠纷 6、户口迁出引发的法律纠纷 7、“凶宅”的法律纠纷 一、因房价暴涨暴跌引发的纠纷 2016年春节后，房价暴涨，卖方违约数量暴增，对于在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说，不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主张自己所受到的损失？ 案例1： 原告张某与被告梁某以及居间方中介公司签订《房地产买卖居间协议》，约定房价款970万元、定金人民币20万元，原告同意在被告签署本协议后30天内与被告在居间方处签订正式《上海市房地产买卖合同》（以下简称“合同”）。 “协议”签订后，原告即支付定金20万元。但临近正式合同签署之日，被告通过他人向居间方提出要求原告增加房价80万元，原告予以拒绝，最终双方未能签署正式合同。 原告因被告违约未能买到合适的房屋，要求判令：1、被告赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币205万元；… 法院判决 本案的焦点问题： 原告仅能依据定金罚则要求被告双倍返还定金，还是原告可以在定金之外，进一步主张实际损害赔偿？ 法院经审理认为，被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成原告房价差价损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。 ? 二、代理人未经授权签署的合同引发的纠纷 这种情形对于卖方亦比较多见，尤其是家庭成员之间代为出售房屋，一旦房价上涨，卖方往往不愿意再出售房屋，或对代理人的行为不予追认。 当前房地产市场行情中，卖方以未经其同意为由，拒绝承认合同较多。因此，作为买受人应注意，签署合同究竟是不是产权人，若不是，则要求出具授权的委托书。因此，对于房屋买卖中，买方应严格审查出售方的资格问题。 案例2： 赵某死亡，其妻李某患精神分裂症。赵某之兄赵某某持李某身份证件,以抵债为由,将李某名下公房以7万元低价售予张某。李某能否要回房子? 律师分析： 赵某某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某某无权代理李某处分案涉房屋。 即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某某亦无权以李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。 张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉房屋归还李某。 律师提示 任何二手房买卖合同，房屋的出售方必须为房屋的产权人。有些房屋只登记一位产权人，而有些房屋登记多位产权人，尤其在国内一套房屋的产权人通常是有一家三口，甚至还有其他合买、共同投资的情形。但无论产权人有几位，都必须一一验明出售方真实身份，确保买卖合同及其他法律文件的签字是其本人或其本人委托的代理人亲笔签字。对于未成年人，则必须由其法定代理人代为签署买卖合同及相关法律文件。避免他人在未经授权的情形下，代为出售房屋。 三、房款支付引发的法律纠纷 支付条款往往都在补充合同中，例如买卖双方可拟定以下关于房价款支付条款： 1、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付购房定金人民币 XXX 万元整作为履约定金，该笔定金待上述房地产办理完交接手续时转为房价款； 2、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付购房首付款人民币 XXX 万元整，该笔首付款不含已支付的定金； ? 3、根据购房人是否需要贷款可以拟定不同的条款 3.1 全额付款条款 甲、乙双方办理房地产交易转移登记当日，乙方向甲方支付购房款人民币? XXX? 万元整（注意：这里应注明先办理转移登记再付款，还是先付款再办理转移登记，以免产生纠纷。） 3.2银行贷款支付条款 房价款中人民币 XXX万元整由乙方通过向银行申请按揭贷款的方式向甲方支付，若申请的贷款不足部分，由乙方在办理交易过户之前向甲方全额支付。（注意：在这里作为甲方应要求乙方办理银行贷款的最晚时间，否则可要求解除合同；作为乙方应充分注意自己的合同履行能力及资信状况，若不能贷款或贷款不足部分，自己又无力继续履行合同，因此，作为买方可协商要求：若贷款申请在XXXX年XX月XX日前无法获得银行