江苏太仓森茂汽车城项目定位报告(144P).ppt

江苏太仓森茂汽车城项目定位报告 谨呈：太仓森茂汽车城开发有限公司 项目约束条件及客户目标 我们对项目的思考 实现项目开发面临的几个问题 本项目运作要遵循的大原则 本项目要解决的关键问题 太仓属江苏省苏州市管辖，地处长三角，位于苏州东部，长江口南岸，拥有良好的区位优势 太仓与苏州市区，常熟市、张家港市、昆山市、 吴江市共为苏州管辖。 太仓素有上海“后花园”美誉。太仓东濒长江，南临上海市宝山区、嘉定区，与崇明岛隔江相望，西连昆山市，北接常熟市。 太仓属长江三角洲冲积平原。全境地势平坦，自东北向西南略呈倾斜。东部为沿江平原，高程3.5-5.8米。西部为低洼圩区，西部2.4-3.8米。 气候宜人。属亚热带南部湿润气候区，四季分明，雨热同期。 太仓总面积823平方公里，下辖7个镇 总面积822.906平方公里，其中陆地面积538.466平方公里，水域面积284.44平方公里，其中长江水域面积173.89平方公里。 太仓辖7个镇，人民政府驻地城厢镇，该镇也为太仓中心城区。包含新区、新城区、老城区和郊区四个组成部分 其中陆渡和浏河接壤上海。 港区为太仓港所在地。 太仓是国家一类口岸城市，交通便利，水运发达，已成为上海国际航运中心组成部分 陆路交通体系发达：高速公路、国道、省道各级公路网络系统 公路交通至上海、苏州市中心均为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场。 境内每百平方公里拥有高等级公里41.6公里，密度列江苏省首位。 宁太高速公路、苏昆太高速公路、沿江高速、204国道、锡太一级等组成高速公路网络，全市各镇驶上高速公路均不超过15分钟。 拥有优良港口资源 共有大小航道50条，总长377公里。 太仓拥有长江岸线38.8公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线25.5公路， 岸线平直，边滩稳定，终年不淤不冻，深水区开阔稳定，能满足5万吨远洋船 原地回转。 第三、第四代集装箱船舶可全天候直达港口。 国家一类口岸太仓港建成大小泊位16个，开辟了国际、国内14条航线， 已成为上海国际航运中心组成部分，距吴淞口仅13海里， 是长江入海口最近的港口。 目前，太仓港已形成了以近洋外贸集装箱运输为主的特色。 太仓在苏州5个县级市中人口规模较小，历年户籍人口保持平稳，外来人口增长迅速 太仓经济总量低于同级城市，但发展快速 经济总量低，人口规模小，因此人均经济水平与其他同级城市持平，消费潜力强 2003-2006年间，太仓居民消费升级趋势日趋明显，轿车、家居类商品消费进一步扩大。 以第二产业为主，工业发展迅速，德资日资企业发展良好，民营企业综合实力不断提高 长三角城市群正在以上海为中心增长级，进行内部资源整合，区域内产业分工趋势得到加强，层次更加清晰、完善 在长三角城市体系中，太仓将积极把握国际制造业转移的机遇，接轨上海，接受上海辐射，以港兴市 长三角是承接国际制造业转移的重要区域。 太仓接壤上海，临长江。将积极接受上海辐射，接轨上海，选择性的承接国际及上海制造业的转移。 未来上海轨道交通有可能通往太仓，太仓与上海联系更加紧密 太仓港将打造上海国际航运中心组合港中的干线港、长江枢纽港和江苏第一外贸大港，围绕太仓港积极发展物流产业 。 城市规划使太仓各功能区在城市分工体系中的作用更加明确，城市形态优化 城市规划未来重点打造建设三大功能区沿江经济带、沿沪经济带和中部经济圈。 城厢镇新城区开发建设与老城区改造并重，未来太仓中心城区建设主流方向为东南向，大城区面积不断扩大 2010年规划常住人口 将比现在增加10万 太仓城市宏观经济总结 太仓区位良好：位于江苏省东南部，接壤上海，拥有丰富的海岸线资源及太仓港口，上海轨道交通有可能延伸至太仓。 太仓经济总量小，但发展迅速。 人均可支配收入1.9万元/年，逼近上海，而人均社会消费品支出低于周边城市，消费潜力强。 太仓未来面临国际制造业转移，及承接上海制造业的机遇，港口经济发展潜力大。 城厢镇老城区是太仓目前商贸集中地；新区是未来的发展方向 项目位于太仓城厢镇城区北面，距离城区2.5公里，交通便利，但不在城市发展的主流方向 地块经济技术指标 占地面积： 总占地约10万平米 容积率： ≤1.5 建筑密度: 44.5% 用地性质： 综合用地 产权： 地块产权40年 项目地块东南面的道路昭示性较好，道路宽敞，通达性强，未来商业排布的首选位置 项目界定 本项目商业发展方向判研 整体商业不发达，物业档次较低，居民富裕，随着城市发展、商业档次的提高，消费潜力将逐步被激发 本项目商业发展方向判研 世联认为：从商业发展规律看，太仓百货行业正处于从传统百货向现代百货过渡中，随着外来百货巨头的进入，太仓的百货行业竞争将趋于激烈 太仓百货业态分布 本项